Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.40 Vertragswidrige Nutzung

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht.^[1] Erlaubnisfrei ist etwa

• die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers,
• die Telearbeit eines Angestellten,
• die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors,
• der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden^[2],
• die Ausübung von Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten ohne Publikumsverkehr,^[3]
• die Nebentätigkeit als Versicherungsvertreter^[4] sowie
• die Angabe der Wohnanschrift eines Rechtsanwalts als Kanzleianschrift, wenn dort keine Mandanten empfangen werden.^[5]

Hieraus ergibt sich spiegelbildlich, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art erlaubnispflichtig sind, die nach außen in Erscheinung treten.^[6] Von einer Außenwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt und in der Wohnung Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.^[7] Übt der Mieter eine derart erlaubnispflichtige Tätigkeit in der Wohnung aus und hat er keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.^[8] Spiegelbildlich gilt, dass keine Vertragsverletzung vorliegt und damit auch kein Kündigungsgrund, wenn es an einer Außenwirkung fehlt, der Mieter also keine Kunden empfängt.^[9]