Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 7.3 Unkenntnis von besitzendem Dritten

Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem Vermieter die Vollstreckung des Titels zu erschweren.

Erwirkt der Vermieter in einem solchen Fall lediglich gegen seinen früheren Mieter ein Räumungsurteil, wird der Gerichtsvollzieher die Räumung abbrechen, wenn er einen Dritten in der Wohnung vorfindet, der ihm glaubhaft macht, "hier zu wohnen", und nicht bereit ist, das Objekt freiwillig zu räumen. Hier ist freilich vieles umstritten. Wenn bei dem Dritten (Mit-)Besitz an der Wohnung festzustellen ist, benötigt der Vermieter jedenfalls auch noch einen Räumungstitel gegen den (neuen) "Mitbewohner". Hier setzt die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO an. Nach ihrem Wortlaut kann die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Was gilt bei Mischmietverhältnissen

Zunächst einmal gilt die Vorschrift ihrem Wortlaut nach nur für Wohnraum- und nicht für Geschäftsraummietverhältnisse. Äußerst strittig ist allerdings, ob nicht die Wertungen des § 940a Abs. 2 und 3 ZPO auch bei Gewerberäumen zu berücksichtigen sind: Wenn eine Räumungsverfügung schon bei der Wohnraummiete zulässig ist, dann ist sie – ähnliche Fallgestaltungen vorausgesetzt – zumindest nach Auffassung des LG Krefeld^[1] und des LG Hamburg^[2] e...