Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.8 Betriebskostenabrechnung, Nichtzahlung

Ordentliche Kündigung

Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.^[1] Voraussetzung ist allerdings, dass der Rückstand aus der Nebenkostenabrechnung eine Monatsmiete übersteigt und der Mieter mit der Zahlung mindestens einen Monat in Verzug ist.^[2]

Da § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraussetzt, entlastet ihn eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit. Der Mieter kann also sein Verschulden widerlegen. Insoweit kann eine nachträgliche Zahlung berücksichtigt werden, die das Fehlverhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lässt und zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.^[3]

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt insoweit nicht in Betracht, da die Bestimmung auf periodisch wiederkehrende Leistungen beschränkt ist.^[4]

Ob eine außerordentliche fristlose Kündigung auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht kommen kann, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden, wird aber durchaus für den Fall formell wirksam erstellter Betriebskostenabrechnungen angenommen, wenn die Rückstände der Höhe nach 2 Monatsmieten übersteigen.^[5]