Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.19 Insolvenz

Alexander C. Blankenstein

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, verleiht allein dieser Umstand dem Vermieter kein Kündigungsrecht. Mietverhältnisse bestehen gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag ist also zunächst einmal insolvenzfest.

Ggf. Anfechtung oder Rücktritt vom Vertrag möglich

Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters nach Mietvertragsabschluss, jedoch vor der Überlassung der Mieträume eröffnet, können sowohl Vermieter als auch Mieter von Gesetzes wegen gemäß § 109 Abs. 2 Satz 1 InsO vom Vertrag zurücktreten.

Der Rücktritt muss gemäß § 109 Abs. 2 Satz 3 InsO innerhalb von 2 Wochen auf Verlangen des anderen erklärt werden, sonst geht das Rücktrittsrecht unter.

Im Internet kann relativ leicht überprüft werden, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Mieter eröffnet wurde: www.insolvenzbekanntmachungen.de.

Hat der Mieter den Vermieter im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses nicht von dem Umstand in Kenntnis gesetzt, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, berechtigt dies den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags.^{^[1]}

[1] LG Bonn, Urteil v. 16.11.2005, 6 S 226/05, NZM 2006, 177.

3.19.1 Grundsätze

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen

eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder
einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.

Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen, hat der Vermieter zunächst einmal Pech gehabt. Wenn er die Möglichkeit der Kündigung nicht ergriffen hat, kann er wegen dieser Rückstände nach dem Eröffnungsantrag nicht mehr kündigen.

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen