Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter

Zusammenfassung

Überblick

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist. Waren die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend, ist zu beachten, dass ein Nachforderungsanspruch des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Zentrale Vorschrift für die Nachforderung von Betriebskosten durch den Vermieter ist § 556 Abs. 3 BGB. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezüglich weiterer Vorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung ergibt sich aus § 273 BGB.

1 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).^[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung erfüllt hat. Auf materielle Einwendungen (z. B. Höhe einzelner Positionen) kann das Zurückbehaltungsrecht nicht gestützt werden.^[2] Solche Einwendungen können nur im Rahmen einer Leistungsklage (bezüglich Guthaben oder Nachforderung) geltend gemacht werden.^[3]

Der Mieter ist auch nicht zur Zurückbehaltung der Grundmiete berechtigt, da zwischen der Grundmiete und dem Anspruch auf Betriebskostenabrechnung weder ein Gegenseitigkeitsverhältnis i. S. v. § 320 BGB noch eine hinreichende Abhängigkeit (Konnexität) i. S. v. § 273 BGB besteht.^[4] Er darf nur die weiterlaufenden Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten, nicht aber die bereits fälligen, in der Vergangenheit nicht entrichteten Nebenkostenvorauszahlungen.^[5]

Hinweis

Rückfordern der Betr...