Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Rz. 25 In Ausübung seiner Rechte muss der Arbeitnehmer handeln. Dies kann grds. in einem tatsächlichen und rechtlichen Verhalten jeder Art bestehen; eine besondere rechtliche Qualifizierung wird nicht vorausgesetzt. Eine Rechtsausübung in diesem Sinne kann nicht nur in der Geltendmachung von Ansprüchen bestehen, sondern auch in der Wahrnehmung sonstiger Rechtspositionen.[1] V...mehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Rz. 17 Das Maßregelungsverbot schützt alle Arbeitnehmer, wobei Inhalt und Umfang des Arbeitsverhältnisses keine Rolle spielen; einbezogen sind Arbeiter und Angestellte, leitende Angestellte, Auszubildende (§ 10 Abs. 2 BBiG), auch Volontäre, Umschüler und Praktikanten, sofern ihr Beschäftigungsverhältnis als Arbeitsverhältnis anzusehen ist[1]. Die Norm gilt aber nicht zugunste...mehr

Rz. 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit enden, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (Abschluss eines Aufhebungsvertrags, Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung und Anfechtung), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien. Für die Entlas...mehr

Rz. 6 Die Vertragspartei, die von ihrem Recht zur außerordentlichen unbefristeten Kündigung Gebrauch macht, ist nicht an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Die Kündigung wird mit ihrem Zugang wirksam und löst zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf. Jedoch ist es durchaus möglich, dass der Kündigende aus Gründen der Rücksichtnahme auf die Gegenseite in dem Kün...mehr

Rz. 31 Es verstößt nicht gegen das Maßregelungsverbot des § 612a BGB, wenn einem Arbeitnehmer, für dessen Arbeitsverhältnis kein allgemeiner Kündigungsschutz gilt, während oder sogar wegen einer Erkrankung gekündigt wird.[1] Begründet wird dies damit, die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 612a BGB lägen nicht vor, wenn ein Arbeitnehmer erkrankt. Es fehle an einer Rechts...mehr

Rz. 276 Die Klage auf Abschluss eines Hauptmietvertrags kommt dann in Betracht, wenn die Parteien einen Vorvertrag geschlossen haben (vgl. dazu auch Fleischmann, NZM 2012, 625). Ein Vorvertrag ist nur dann anzunehmen, wenn sich die Parteien aus besonderen Gründen bereits vor dem Zustandekommen des Hauptvertrages vertraglich binden wollen (BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/0...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenf...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Rz. 107 § 266, wonach der Schuldner/Mieter zu Teilleistungen nicht berechtigt ist, spielt in der mietrechtlichen Praxis keine Rolle, da die Vorschrift durch § 242 insofern eingeschränkt ist, als der Gläubiger/Vermieter Teilleistungen nicht ablehnen darf, wenn ihm die Annahme unter Würdigung aller Belange und eigener schutzwürdiger Interessen zuzumuten ist (Palandt/Grüneberg,...mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb...mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf...mehr

Rz. 66 Bestimmte kleinere Eingriffe zur Einrichtung der Wohnung darf der Mieter vornehmen. Dazu gehört das Einschlagen von Nägeln und das Setzen von Dübeln (BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061[1063]; LG Berlin, Urteil v. 27.7.2021, 65 S 264/20, GE 2022, 200; AG Chemnitz, Endurteil v. 3.1.2024, 16 C 1527/22). Die Löcher müssen aber so weit wie möglich in d...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

Rz. 100 Bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete sind grundsätzlich alle (kalten) Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Sie sind also Bestandteil des Mietpreises und werden in ihrer tatsächlichen Höhe nicht zusätzlich geschuldet. Dabei unterliegt es jeweils der vertraglichen Vereinbarung, ob bestimmte Betriebskosten aus dieser ...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Rz. 120a Im Rahmen der Pflicht, Erhaltungs-und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§§ 555a Abs. 1,555d Abs. 1), hat der Mieter erforderlichenfalls dem Vermieter und den von ihm beauftragten Personen das Betreten der Mieträume zu gestatten (LG Berlin II, Urteil v. 22.10.2024, 65 S 139/24, GE 2025,591; AG Berlin-Spandau Urteil v. 17.10.2022 – 6 C 217/21, GE 2023,301). Ein Zutr...mehr

Rz. 69 Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mieträumen ist ausgesprochen vielfältig und beinahe unübersehbar (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 235 ff.). Sie wird durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte geprägt, wobei im Hinblick auf die Berufungssumme es vielfach bei Entscheidungen der AG verbleibt. Überdies ist die Rechtsprechung der OLG und des BGH in Mietsac...mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 194 Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig. Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, de...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 51 Parabolantenne, Mietereinzelanschluss Hat der Mieter eine mietvertraglich genehmigte Parabolantenne aufgestellt bzw. angebracht, ändert sich durch die Einführung des digital-terrestrischen Fernsehens nichts, können sich nur Probleme ergeben, wenn der Vermieter die Empfangsmöglichkeiten für Fernsehen und andere Dienste modernisieren möchte, z. B. ein rückkanalfähiges Br...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Rz. 2 Mit Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kommt eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien zur neuen Miete zustande (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21, ZMR 2023, 190). Die allgemeinen Regeln der §§ 145 ff. sind anzuwenden. Der Mieter nimmt das Angebot des Vermieters zur Mieterhöhung an. Auf die formelle Wirksamkeit der Zustimmung, die sich auf die Gesamtmi...mehr

Rz. 10 Die Vorschrift übernimmt teilweise die bisherige Regelung des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, so dass auch nach neuem Recht der Vermieter im Rechtsstreit das Erhöhungsverlangen nachholen kann, wenn es bisher nicht den Anforderungen des § 558a entsprochen hat. Hinweis Klärung im Prozess Das neue Mieterhöhungsverlangen kann im Prozess auch durch Schriftsatz erklärt werden, ohne da...mehr

Rz. 106 Gemäß § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 ist grundsätzlich der Leistungsort der Wohnsitz des Schuldners/Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher darauf an, wann der Mieter das zur Übermittlung der Miete seinerseits Erforderliche getan hat. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedeck...mehr

Rz. 124 Der Anspruch des Mieters bezieht sich auf die (Wieder-)Herstellung der vermieteten Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gefordert ist ein Handeln des Vermieters, das über §§ 887, 888 ZPO vollstreckungsmäßig durchzusetzen ist, wie z. B. die Verpflichtung des Vermieters zur Teppicherneuerung (LG Lüneburg, Beschluss v. 22.9.2014, 6 T 88/14, ZMR 2015, 318) oder bei vom Mi...mehr

Rz. 128 Geschuldet wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Dabei kommt es auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, z. B. den Auf...mehr

Rz. 68 Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies ...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire...mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist...mehr