Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Rz. 1 § 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht. Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenann... mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au... mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic... mehr

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ... mehr

Rz. 14 Die Indexmiete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Für die Dauer der Indexklausel können Mieterhöhungen nur wegen Betriebskostensteigerungen erfolgen oder wegen derjenigen baulichen Maßnahmen, auf gesetzlichen oder behördlichen Anforderungen beruhen und der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Vereinbarung, dass der Vermieter die Karenzfrist von einem Jahr ... mehr

Rz. 15 Der Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 unterliegt der Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 von drei Jahren (BGH, Urteil v. 11.2.2009, XII ZR 114/06, NJW 2009, 1488). Die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt außer der Rückerlangung der Mietsache die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR ... mehr

Neben den genannten Bildungsurlaubsgesetzen ist in Sachsen sowie in sämtlichen alten Bundesländern außer in Berlin für ehrenamtlich in der Jugendarbeit tätige Personen ein gesetzlicher Anspruch auf Sonderurlaub vorgesehen. Die Dauer beträgt zumeist 12 Arbeitstage im Jahr. In den meisten Bundesländern besteht kein Anspruch gegen den Arbeitgeber auf Bezahlung für die Zeit des... mehr

Rz. 10 Die Indexmietenvereinbarung kann bei Mietvertragsabschluss als auch während des laufenden Mietverhältnisses getroffen werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 24). Problemlos ist die Vereinbarung in Gegenwart beider Vertragsparteien durch gegenseitige Unterschrift auf den für beide bestimmten Urkunden, entweder im Mietvertrag selbst oder durch gesonderte Urkun... mehr

Rz. 25 Da die in § 10 Abs. 1 Nr. 5 genannten Veranstaltungen typischerweise von der Bevölkerung an Sonn- und Feiertagen in Anspruch genommen werden, besteht gerade an diesen Tagen ein erhöhter Personalbedarf, sodass eine Ausnahme vom Beschäftigungsverbot des § 9 ArbZG geboten ist, um die Freizeitbedürfnisse der Allgemeinheit zu erfüllen. Die Ausnahmen waren vor Inkrafttreten... mehr

Rz. 12 Die Miete kann nur an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung alle privaten Haushalte in Deutschland (ab 2003: Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)) geknüpft werden, der regelmäßig veröffentlicht wird. Weitere notwendige Inhalte ergeben sich nicht aus dem Gesetz, müssen jedoch den Grundanforderungen des § 2 der Preisklauselve... mehr

Rz. 18 Klauseln, wonach ohne Änderung des Indexes oder nur bei einer Steigerung der Vermieter einseitig die Miete erhöhen darf, sind als zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 557b Abs. 4).Daher ist auch eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nic... mehr

Rz. 3 Gläubiger des Entschädigungsanspruchs ist der Vermieter. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, ist nur der Zwangsverwalter aktiv legitimiert (BGH, Urteil v. 23.7.2003, XII ZR 16/00, NZM 2003, 871). Wird das Grundstück in der Zwangsversteigerung zugeschlagen, ist der Zwangsverwalter auch ohne entsprechende Ermächtigung im Aufhebungsbeschluss befugt, wegen Nutzung... mehr

Der "Bildungsurlaub" als Bildungsfreistellung von der Arbeitspflicht gegen Entgeltfortzahlung ist ein wichtiger Bestandteil im Gesamtzusammenhang der Erwachsenenbildung in der Bundesrepublik Deutschland. Ein Bundesgesetz über Bildungsurlaub bzw. Bildungszeit gibt es allerdings nicht, sondern es besteht eine entsprechende Gesetzgebungskompetenz auf Länderebene. Begrifflich wi... mehr

Rz. 15 Die vereinbarte Indexmiete ändert sich nicht automatisch, sondern muss geltend gemacht werden, und zwar durch Erklärung in Textform. Abs. 3 übernimmt im Wesentlichen den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a Abs. 3 MHG. Wie bisher muss der Vermieter oder Mieter die Änderung des angegebenen Mietindexes sowie die sich hieraus ergebende Steigerungs- oder Senkungsrate mitteile... mehr

Rz. 41 Die Ausnahmen nach Nr. 8 unterfielen entweder vor Inkrafttreten des ArbZG nicht dem Beschäftigungsverbot an Sonn- und Feiertagen nach der GewO oder waren nach § 105e GewO sowie den ergänzenden Vorschriften erlaubt. Rz. 42 Das Gesetz gestattet die Beschäftigung von Arbeitnehmern an Sonn- und Feiertagen, beim Rundfunk, bei der Tages-und Sportpresse sowie bei Nachrichtena... mehr

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(1) Ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger ist nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten hydraulisch abzugleichen. (2) 1Die Durchführung des hydraulischen Abgleichs im Sinne dieser Regelung beinhaltet unter Berücksichtigung aller wesent... mehr

Rz. 46 Das Unternehmen muss auch sanierungsfähig sein; dies ist es, wenn es nach der Sanierung wieder ertragsfähig werden kann.[1] Es soll genügen, wenn die Ertragsfähigkeit erstmals nach dem Sanierungserlass eintritt; das Unternehmen muss nicht bereits vor dem Sanierungserlass ertragsfähig gewesen sein.[2] Die Ertragsfähigkeit des Unternehmens muss – idealerweise – dauerhaft... mehr

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Gemäß § 15 Nr. 1 WEG ist der Drittnutzer zunächst verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Voraussetzung ist die rechtzeitige Ankündigung entsprechend § 555a Abs. 2 BGB. Bezüglich des Merkmals der Rechtzeitigkeit sind die zu erwartenden Beeinträchtigungen des Nutzers, die Dringlichkeit der Maßnahme und der Maßnahmenumfang abzuwägen.[1] Die GdWE hat den das Nutzungsverhäl... mehr

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder eines Heizungseinbaus gem. § 42 GModG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen, d. h. Einwände sind zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 B... mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GModG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Er... mehr

Die Fenster sind ein wesentliches gestalterisches Merkmal eines Gebäudes und daher in besonderer Weise Anknüpfungspunkt denkmalschutzrechtlicher Einstufungen als konstitutiver Bestandteil der Denkmaleigenschaft.[1] Dem Grundsatz der Materialkontinuität folgend, ist bereits die Materialauswahl von Bedeutung.[2] Kunststofffenster wurden allerdings bei gleichem Profil und gleic... mehr

Ungeachtet der vorbeschriebenen Länderöffnungsklausel und davon, ob einzelne Länder von ihr Gebrauch machen werden, mussten die Länder bereits zum Vollzug des GEG entsprechend der EnEV-Durchführungsverordnungen Ausführungsregelungen erlassen bzw. bestehende Regelungen anpassen, die zumindest für eine gewisse Übergangszeit weiter gelten werden: mehr

Der Nachweis ist nach § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht erforderlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet worden ist, wobei es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung ankommt,[1] oder mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[2] in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist,... mehr

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung ist umstritten, weshalb sich auch 2 Lager gegenüberstehen.[2] Konsequenzen hat die Differenzierung im Hinblick... mehr

Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.[1] So ist selbstverständlich auch die vom V... mehr

Die kommunale Wärmeplanung stellt dar, ob in einem Gebiet voraussichtlich der Anschluss an ein Fernwärmenetz möglich sein wird, ob die Wärmeversorgung voraussichtlich dezentral erfolgt oder erfolgen wird (etwa durch Wärmepumpen) oder ob in einem Gebiet ggf. das Gasnetz vor Ort auf Wasserstoff umgerüstet wird. Auf Basis dieser Informationen soll die Entscheidung ermöglicht werden... mehr

Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter spätestens 3 Monate vor Ausführungsbeginn in Textform angekündigt werden (Modernisierungsankündigung, § 555c Abs. 1 BGB). Keine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache Nicht angekündigt werden muss eine Modernisierungsmaßnahme entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, wenn sie nur mit einer unerheblic... mehr

Im Regelfall betreffen nach GModG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in unters... mehr

Bei einer Grenzbebauung, bei der die GModG-konforme Dämmschichtdicke dazu führen würde, dass der Bauherr das Grundstück des Nachbarn überbaut, bestünde auf Grundlage von § 912 BGB keine Duldungspflicht des Grundstücksnachbarn, da ein vorsätzlicher Überbau nicht hingenommen werden muss. Insoweit würde die Pflicht zur Einhaltung der vom GModG geforderten Dämmschichtdicke entfa... mehr

Zwar entschärft der zunächst bis einschließlich 2044 mögliche Weiterbetrieb von Heizungsanlagen, die zumindest zu einem großen Teil noch mit fossilen Brennstoffen beschickt werden können, das Konfliktpotenzial bezüglich des Denkmalschutzes. Der Gesetzgeber verfolgt aber das Staatsziel der Klimaneutralität. Verfassungsrechtliche Vorgaben Art. 20a GG verpflichtet den Staat zum K... mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die... mehr

Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Erhaltungsrücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage... mehr

Verwalter sind verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.[1] Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GModG verstößt, lediglich anfechtbar oder sogar nichtig ist. Beschlussnichtigkeit Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschlus... mehr

Rz. 64 Abs. 3 S. 2 verlangt die Angabe der Zuschüsse, die eine für Denkmal- oder Archivpflege zuständige Behörde gewährt hat. Werden solche Zuschüsse erst nach Ausstellung bewilligt, ist die Bescheinigung zu ändern. Private Zuschüsse, Versicherungsleistungen und sonstige Erstattungen fallen nicht unter diese Bescheinigungspflicht; sie sind gleichwohl bei der steuerlichen Bem... mehr

Immer heißere Sommer und stark aufgeheizte Wohnungen führen in Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) zunehmend zu dem Wunsch, Klima-Splitgeräte einzubauen. Für Verwalter beginnt damit häufig ein schwieriger Abstimmungsprozess: Das Außengerät soll auf dem Balkon stehen, für die Leitungsführung muss allerdings die Fassade durchbohrt werden, und Nachbarn befürchten Lärm, Ablu... mehr

Außerordentlich sind Einkünfte nur dann, wenn sie auf für die Einkunftsart ungewöhnlichen Umständen beruhen und es deshalb zu einer atypischen Zusammenballung von Einkünften kommt. Die Zusammenballung der Einkünfte darf nicht dem vertragsgemäßen oder typischen Ablauf der jeweiligen Einkünfteerzielung entsprechen.[1] Im Rahmen der bAV sind Kapitalzahlungen anstelle von laufend... mehr

Rz. 23 Die Festlegung der Feiertage ist nach Art. 70 GG grundsätzlich Ländersache. Nur der Tag der Deutschen Einheit am 3. Oktober ist durch das Einigungsvertragsgesetz v. 23.9.1990[1] als bundeseinheitlicher Feiertag festgelegt worden. Aufgrund der Länderhoheit auf dem Gebiet des Feiertagsrechts schwankt die Anzahl der Feiertage zwischen den einzelnen Bundesländern. So gelte... mehr

Die pauschale Nachreservierung einer Deckungsrückstellung durch eine Pensionskasse zur Anpassung an eine aktuelle Sterbetafel verstößt nach Auffassung des FG Berlin-Brandenburg nicht gegen das Einzelbewertungsprinzip . Wird die Deckungsrückstellung nicht – wie es handelsrechtlich erforderlich wäre – sofort in voller Höhe angepasst, sondern entsprechend einem von der BaFin gen... mehr

Die Anforderungen an eine eigenverantwortliche freiberufliche Tätigkeit beim Einsatz fachlich vorgebildeter Arbeitskräfte gelten unabhängig von der arbeitsvertragsrechtlichen, sozialversicherungsrechtlichen oder steuerrechtlichen Stellung der Arbeitskraft. Das FG Berlin-Brandenburg hat hierzu entschieden, dass es der Anwendung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG nicht entgegensteht, wenn... mehr

Der Methodenartikel des Art. 23 Abs. 3 DBA-USA umfasst auch die Anrechnung einer US-amerikanischen Quellensteuer auf die deutsche GewSt und regelt das "Ob" der Anrechnung im Wege eines Rechtsfolgenverweises verbindlich. Nach Auffassung des FG Berlin-Brandenburg stellt das Fehlen einer nationalrechtlichen Regelung des "Wie" der Anrechnung ausländischer Quellensteuer auf die Ge... mehr

Der von einem unbeschränkt Steuerpflichtigen erzielte Gewinn aus der Veräußerung einer in den Niederlanden belegenen Eigentumswohnung, der nach deutschem Einkommensteuerrecht gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG einkommensteuerpflichtig ist, für den jedoch nachweislich in den Niederlanden die niederländische Box 3-Besteuerung durchgeführt wurde, ist in den Niederlanden "tat... mehr

Rz. 12 Die grundsätzlich zulässige Rücknahme wird durch den Vertrauensschutz in den wirksamen und bestandskräftigen VA rechtlich begrenzt. Geschützt wird im Interesse der Rechtsbeständigkeit die subjektive Vorstellung des Begünstigten, dass der VA bei unveränderter Sach- und Rechtslage mit dem ihm bekannt gegebenen (§ 39 Abs. 1 Satz 2) oder umgedeuteten (§ 43) Inhalt rechtmä... mehr

Rz. 3 Die Vorschrift findet grundsätzlich nur Anwendung auf bereits bei Erlass objektiv rechtswidrige VA, woraus sich die Verwendung des Begriffs der Rücknahme ergibt. Es muss sich um einen wirksamen begünstigenden VA handeln. Bei der Beurteilung der Rechtswidrigkeit kommt es nur auf objektive Umstände, nicht auf den Kenntnisstand der Behörde an (LSG Baden-Württemberg, Urtei... mehr

Rz. 9 Die Rücknahme nach § 45 steht, anders als in den Fällen des § 44, grundsätzlich im Ermessen der Behörde, wie sich aus der Verwendung des Wortes "darf" ergibt, sodass die Behörde nicht zur Rücknahme verpflichtet ist (hieran zweifelnd und wohl zu einer bloßen Handlungsermächtigung tendierend: BSG, Urteil v. 25.6.1986, 9a RVg 2/84, SozR 1300 § 45 Nr. 24, wie hier aber die... mehr

Globalisierung, Digitalisierung und künstliche Intelligenz, demografischer Wandel, Bildung und Migration, Diversity, Wandel von Werten und Ansprüchen: Die Treiber des Wandels führen zu veränderten Anforderungen an Unternehmen und Beschäftigte und können neue Belastungen verursachen. Nicht zuletzt müssen sich Betriebe, gerade im technologiestarken Deutschland, mit Fachkräftem... mehr

Rz. 32 Die Rücknahme erfolgt durch einen VA (Rücknahmebescheid), dem im Regelfall ein Verwaltungsverfahren vorangeht. Dieses kann nach pflichtgemäßem Ermessen von Amts wegen eingeleitet werden (§ 18 Satz 1). Der rechtswidrig Begünstigte ist grundsätzlich vor Erlass des Rücknahmebescheides anzuhören, wenn nicht der Ablauf einer der in Abs. 3 oder 4 genannten Fristen droht (§ ... mehr