Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Rz. 68 Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies ...mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire...mehr

Rz. 75 Bei der Doppelvermietung sind beide Verträge wirksam, da sich jede Person mehrfach zur Erbringung derselben Leistung verpflichten kann (BGH VIII ZR 46/61, MDR 1962, 398; LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013,63 S 127/13, GE 2013,1587), ohne dass darauf ankommt, welcher Mieter den Mietvertrag zuerst abgeschlossen hat (OLG Hamm, NJW-RR 2004,521), auch dann nicht, wenn untersch...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 82 Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietminderung maßgebend (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/19, GE 2020, 670; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2009, I-24 W 16/09, WuM 2009, 543; LG Berlin, Beschluss v. 25.10.2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57; ...mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind un...mehr

Rz. 33 Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Das Fehlen einer...mehr

Rz. 75 Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung bringt naturgemäß eine gewisse Lärmentwicklung mit sich – Umherlaufen in der Wohnung, Betrieb von Haushaltsgeräten, Rundfunk- und Fernsehempfang, Unterhaltungen, Feiern, Pflege von Hausmusik und dgl. Das alles gehört zum Wohnen und beeinträchtigt die Räume als solche nicht. Daher wird das Maß der durch den vertragsgemäßen Gebrau...mehr

Rz. 69 Die Rechte aus § 536 setzen voraus, dass ein Mietverhältnis besteht. Die Gewährleistungsrechte entfallen demgemäß mit Beendigung des Mietverhältnisses. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt (LG München I, Urteil v. 5.2.2025, 14 S 9406/23, IMR 2025, 2441). Die...mehr

Rz. 66 Die Minderungsbefugnis des Mieters – und damit sein Leistungsverweigerungsrecht – ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (OLG Frankfu...mehr

Rz. 42 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 79 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 196 Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich. Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstell...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu...mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne eine betriebssichere Elektroanlage der zentrale Vertragszweck nicht verwirklicht werden kann. Dieser Anspruc...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Rz. 79 Das Recht des Mieters, andere Personen in die gemieteten Räume aufzunehmen, stellt sich nur bei der Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete geht es jeweils um die Frage der Untermiete nach § 540, wenn weitere Personen die gemieteten Räume mitnutzen oder einen Teil allein nutzen sollen. Treten weitere Personen in die Firma des Mieters ein, geht es nicht um die Aufnah...mehr

Rz. 78 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann...mehr

Rz. 80 Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verf...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 35 Die Verlegung des Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m), stellt, sofern der Mietertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters erhält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.4.2022, 6 C 350/21, GE 2...mehr

Rz. 21 Der Vermieter ist auch verpflichtet, dem Mieter ein der Verkehrsüblichkeit entsprechendes Bad zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Die Duschabdeckung muss so dicht sein, dass nicht bei jedem Duschvorgang erhebliche Mengen an Wasser ins Badezimmer/den Fußboden laufen (AG Paderborn, Urteil v. 11.4.2024, 58a C 129/23, GE 2024, 1247). Für den Wegfall der Dusch...mehr

Rz. 23 Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter vorhandene Bleirohre austauscht, obwohl die Werte der Trinkwasserverordnung nicht überschritten werden (Schläger ZMR 1990, 162 und ZMR 1992, 89; OLG Köln NJW 1992, 51; LG Köln ZMR 1991, 223; a.A LG Hamburg, MM 1991, 161; AG Berlin-Schöneberg, NJW-RR 1991, 782). Bei der Messung des Bleigehaltes des Trinkwassers kommt ...mehr

Rz. 123 § 535 Abs. 1 Satz 2 enthält die bisherige Regelung des § 536. Die Vorschrift normiert die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters für die Mietsache. Das Mietobjekt ist in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (BGH, Ur...mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 15 Der Mieter kann nur dann vom Vermieter den Einbau von Filteranlagen verlangen, wenn die in die Raumluft gelangenden Schadstoffe die festgesetzten Werte oder die übliche Hintergrundbelastung übersteigen (LG Berlin GE 1995, 1343). Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmieter (AG Münster, ...mehr

Rz. 30a Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraums im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen; ob der Mieter den Raum in der Vergangenheit genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020).mehr

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Rz. 46 Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des...mehr

Rz. 34 Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 140...mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ...mehr

Rz. 26 Ästhetische Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigen, berechtigen nicht zur Minderung. Eine Minderung ist aber in folgenden Fällen angenommen worden: mangelhafte Verfugung: 4 % (LG Berlin, 65 S 136/10, GE 2010, 1621) unterschiedliche Fliesen: 3 % (AG Köln, 201 C 481/10, ZMR 2012, 632)mehr

Rz. 52 Hinweis Fogging Unter Fogging versteht man eine plötzlich auftretende (schmierige) schwarze Färbung auf Tapeten, Fußböden, Einrichtungsgegenständen, die teilweise auf verwendete Dekorationsprodukte zurückgeführt wird. In diesem Zusammenhang ist zur Darlegungs- und Beweislast zwischen Schadenersatzansprüchen und Herstellungsansprüchen zu unterscheiden. Nach BGH, Beschlus...mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü...mehr

Rz. 117 Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Kö...mehr

Rz. 129 Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unm...mehr

Rz. 178 Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsach...mehr