Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Rz. 16 Zunächst haben es die Vertragsparteien in der Hand festzulegen, wie der vereinbarte Gegenstand beschaffen sein muss um als (noch) vertragsgemäß zu gelten. § 555a Abs. 1 ist dispositives Recht; § 555a Abs. 5 erklärt nur von den Abs. 2 oder 3 abweichende Vereinbarungen für unwirksam. Die in vielen Formularmietverträgen zu findende Bestimmung, dass sich der Mieter verpfl... mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu... mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne eine betriebssichere Elektroanlage der zentrale Vertragszweck nicht verwirklicht werden kann. Dieser Anspruc... mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ... mehr

Rz. 26 Ästhetische Mängel, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigen, berechtigen nicht zur Minderung. Eine Minderung ist aber in folgenden Fällen angenommen worden: mangelhafte Verfugung: 4 % (LG Berlin, 65 S 136/10, GE 2010, 1621) unterschiedliche Fliesen: 3 % (AG Köln, 201 C 481/10, ZMR 2012, 632) mehr

Rz. 67 Das Zurückbehaltungsrecht darf grds. nur für künftige Mietzahlungen geltend gemacht werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 304; LG Berlin, GE 2012, 898). Ist der Mieter hinsichtlich einzelner Forderungen des Vermieters in Verzug geraten, kann er wegen einer erst später fällig gewordenen Gegenleistung ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn er Handlungen vornimmt... mehr

Rz. 78 Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann... mehr

Rz. 52 Hinweis Fogging Unter Fogging versteht man eine plötzlich auftretende (schmierige) schwarze Färbung auf Tapeten, Fußböden, Einrichtungsgegenständen, die teilweise auf verwendete Dekorationsprodukte zurückgeführt wird. In diesem Zusammenhang ist zur Darlegungs- und Beweislast zwischen Schadenersatzansprüchen und Herstellungsansprüchen zu unterscheiden. Nach BGH, Beschlus... mehr

Rz. 68 Eine überhöhte Minderung oder die vollständige Zahlungseinstellung durch den Mieter wegen eines Mangels des Mietobjekts birgt für den Mieter die Gefahr, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 kündigt. Stellt sich dann im Kündigungsrechtsstreit heraus, dass der Mieter nicht oder jedenfalls nicht in der vorgenommenen Höhe zur Mietminderung berechtigt war, kann das f... mehr

Rz. 30a Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraums im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen; ob der Mieter den Raum in der Vergangenheit genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020). mehr

Rz. 46 Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des... mehr

Rz. 34 Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 140... mehr

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic... mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ... mehr

Rz. 65 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ... mehr

Rz. 30b Bei Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (AG Essen Urteil v. 20.7.2023,136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen (AG Brandenburg, Urteil v. 13.02.2023 – 31 C 210/21, WuM 2023, 1... mehr

Das Versäumnisurteil kann in zwei Stadien des Verfahrens drohen: zum einen im schriftlichen Vorverfahren und zum anderen im Termin zur mündlichen Verhandlung. Grundsätzlich hat der Richter zwei Möglichkeiten, das erstinstanzliche Verfahren zu führen: Er kann sogleich mit Zustellung der Klage Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen oder er kann zunächst das schriftliche Vo... mehr

Rz. 15 Der Vermieter hat auf Verlangen Vorschuss zu leisten. Das Vorschussverlangen des Mieters ist formlos, doch müssen Art und Umfang der voraussichtlichen Aufwendungen dargelegt und aufgeschlüsselt werden. Den Aufwendungsersatzanspruch kann der Mieter auch im einstweiligen Verfahren durchsetzen (AG München, Urteil v 26.7.2012, 424 C 18071/12, ZMR 2013, 364; Schmidt-Futter... mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße... mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere... mehr

Rz. 39 Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zum Sonderfall der Einschränkungen wegen der COVID-19-Pandemie siehe Rz. 48) können als rechtliche Verhältnisse einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache (und nicht auf die Person des Mieters) beziehen, und zwar konkret auf die Mietsache (vgl. BGH, Urteil v. ... mehr

Rz. 40 Ein Mietmangel liegt darin, dass aufgrund des Zustandes der Räume die erforderliche Konzession für ein dem Mietzweck entsprechenden Gewerbe nicht erlangt werden kann (BGH NJW-RR 1993, 519; KG, Urteil v. 16.3.2023, 8 U 76/21, a. a. O.; OLG Naumburg, Urteil v. 3.8. 1999, 11 U 25/99, NZM 2001, 100; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424) oder auf dem vermieteten Grundstück nic... mehr

Rz. 48a Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 11.10.2024, 2 U 112/22, Be... mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß... mehr

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit des Beschlusses... mehr

Das Finanzamt (FA) nahm eine Gewinnhinzurechnung gem. § 15a Abs. 3 S. 1 EStG i.H.v. rd. 143.500 EUR vor (Entnahmen abzgl. wiederauflebender Außenhaftung von rd. 1.000 EUR). Die Kl’in wandte hiergegen ein, das übernommene positive Kapitalkonto der M stelle einen sog. "Einlageüberhang" dar, der als eigenständiger Korrekturposten den Hinzurechnungsgewinn um rd. 72.000 EUR minder... mehr

Rz. 44 Haben die Parteien in Kenntnis einer fehlenden bzw. noch einzuholenden behördlichen Genehmigung den Mietvertrag abgeschlossen und "in Gang gesetzt", kann sich der Mieter insoweit nicht auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung berufen. In einem solchen Fall wird erst dann von einem Mangel auszugehen sein, wenn die zuständige Behörde die notwendige Erlaubnis – endgültig – ver... mehr

Rz. 15 Der Mieter kann nur dann vom Vermieter den Einbau von Filteranlagen verlangen, wenn die in die Raumluft gelangenden Schadstoffe die festgesetzten Werte oder die übliche Hintergrundbelastung übersteigen (LG Berlin GE 1995, 1343). Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmieter (AG Münster, ... mehr

Rz. 11 Die Ankündigung unterliegt keiner Form (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 18.2.2019, 65 S 5/19, a. a. O.). Die Erhaltungsmaßnahmen können daher auch mündlich angekündigt werden. Dennoch sollte die Ankündigung zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen, ohne dass die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform eingehalten zu werden brauchen. Ein Aushang im Treppenhaus ist eben... mehr

Rz. 520 Unbebaute Grundstücke sind nach § 178 Abs. 1 S. 1 BewG solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.[1] Gebäude sind – unabhängig von der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde – als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu ben... mehr

Rz. 441 § 163 Abs. 3 BewG konkretisiert die Bewertungsfaktoren zur Ermittlung des Reingewinns der landwirtschaftlichen Nutzung unter Beachtung gemeinschaftsrechtlicher Vorgaben. Da die betriebswirtschaftliche Ausrichtung eines Betriebs und die Betriebsgröße relevante Merkmale für die wirtschaftliche Ertragskraft eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft sind, müssen diese... mehr

Im Jahr 2022 umfasste der Wohngebäudebestand in Deutschland etwa 19,5 Mio. Gebäude. Von diesen Gebäuden entfallen etwa 13 Mio. auf Einfamilienhäuser, 3,2 Mio. auf Zweifamilienhäuser und 3,3 Mio. auf Mehrfamilienhäuser. Abbildung 16 zeigt die Verteilung des Wohngebäudebestands in Deutschland nach Größenklassen. Abb. 16: Wohngebäudebestand nach Größenklassen; Quelle: Destatis 2... mehr

Anfechtungsklage: Zustellung Bei der Frage, ob eine Anfechtungsklage noch "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellt wurde, obwohl der Gerichtskostenvorschuss erst 16 Tage nach Zustellung der Zahlungsaufforderung zur Einzahlung kam, sind die besonderen Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen; eine starre "14-Tages-Frist" existiert jedenfalls nicht.[1] Anwaltsgebühren Beauf... mehr

Außer der Wärmeerzeugung mit einem Heizkessel, der sich im Gebäude befindet, kann die Wärmeversorgung auch durch einen Fernwärmeanschluss erfolgen. Im Jahr 2024 wurde in Deutschland eine Wärmemenge von ca. 127 TWh über Fernwärme bereitgestellt. Sie diente dazu, etwa 15 % der Wohnungen hierzulande zu versorgen. Damit ist Fernwärme nach Erdgas und Heizöl der am dritthäufigsten... mehr

Rz. 48 Grundsätzlich kommt aber bei Nutzungseinschränkungen infolge von Covid-19 ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 in Betracht (BGH, Urteil v. 23.11.2022, XII ZR 96/21, NZM 2023 71 BGH, Urteil v. 13.7.2022, XII ZR 75/21, a. a. O.; BGH, Urteil v. 16.2.2022, XII ZR 17/21, a. ... mehr

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesellschaften nach dem Ort der Verwaltung. Nun könnte man im Fall... mehr

Rz. 64 Solange der als Bemessungsgrundlage dienende Bescheid infolge eines Einspruchs nicht bestandskräftig geworden ist, steht die Bemessungsgrundlage unter dem Vorbehalt einer Änderung im anhängigen Einspruchsverfahren. Ist außerdem die Festsetzung des VZ angefochten, so ergibt sich hier eine gewisse Akzessorietät: Rz. 65 Wird auf den Einspruch hin der Bescheid ganz aufgeho... mehr

Rz. 98 Nach § 152 Abs. 2 S. 1 AO a. F. wie auch nach § 152 Abs. 10 AO darf der einzelne VZ nur maximal 25.000 EUR betragen. Nach AEAO soll sonst der VZ eine Höchstgrenze von 5.000 EUR regelmäßig nicht überschreiten, es sei denn, der Zinsvorteil wird ansonsten nicht ausreichend abgeschöpft. Der durch § 152 Abs. 2 S. 1 AO a. F. bzw. § 152 Abs. 10 AO vorgegebene Höchstbetrag so... mehr

Rz. 82 Als zweites Ermessenskriterium ist die Dauer der Fristüberschreitung anzusehen. Ausgangspunkt ist zunächst der gesetzliche bzw. durch Verwaltungsakt bestimmte Abgabetermin. Aber auch bei den Stpfl., die keine Fristverlängerung beantragt haben, kann als Abgabetermin nur der Zeitpunkt angesehen werden, in dem üblicherweise nur noch mit besonderer Begründung Fristverläng... mehr

Rz. 40 Nach § 152 Abs. 1 S. 3 AO steht das Verschulden des gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen dem eigenen Verschulden des Stpfl. gleich.[1] Der Stpfl. muss sich dessen Verschulden zurechnen lassen. Hierbei besteht im Gegensatz zu anderen Regelungen in der AO keine Exkulpationsmöglichkeit.[2] Zusammen veranlagte Ehegatten (s. auch Rz. 37) haben sich beide d... mehr

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Die Gutschrift künftig fällig werdenden Arbeitslohns auf einem Zeitwertkonto führt bei einem Geschäftsführer einer Körperschaft zum Zufluss von Arbeitslohn.[1] Eine Vereinbarung, in welcher im Rahmen eines sog. Arbeitszeitkontos oder Zeitwertkontos auf die unmittelbare Entlohnung zugunsten von späterer (vergüteter) Freizeit verzichtet wird, verträgt sich nicht mit dem Aufgabe... mehr

Die ohne eine Vereinbarung erfolgende oder unbefugte Nutzung des betrieblichen Pkw durch den beherrschenden Gesellschafter-Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft hat keinen Lohncharakter und führt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung.[1] Die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung eines Dienstwagens durch die GmbH an den Geschäftsführer für dessen Privatnutzung führt... mehr

Begriff Der Geschäftsführer ist Organ einer juristischen Person. Er ist im Innenverhältnis den Mitgesellschaftern gegenüber berechtigt, organisatorische Maßnahmen durchzuführen und dazu den Mitarbeitern Weisungen zu erteilen. Meist vertritt er die Gesellschaft im Geschäftsverkehr nach außen. Der Geschäftsführer einer GmbH ist steuerlich als Arbeitnehmer anzusehen; er bezieht... mehr

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Für die betriebliche Altersvorsorge von Gesellschafter-Geschäftsführern stehen grundsätzlich alle Durchführungswege zur Verfügung (Direktversicherung, Pensionskasse, Pensionsfonds, Unterstützungskasse und Pensionszusage).[1] Das gilt unabhängig davon, ob der Geschäftsführer in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert ist oder nicht.[2] § 3 Nrn. 63 und 66 EStG si... mehr

Geschäftsführer haften für die ordnungsgemäße Einbehaltung und Abführung der Lohnsteuer (zu 100 %) von den Arbeitslöhnen, inkl. der pauschalen Nachbesteuerung von Sachbezügen der im Betrieb beschäftigten Arbeitnehmer.[1] Sind in einer Gesellschaft mehrere Geschäftsführer bestellt, trifft grundsätzlich jeden von ihnen die Verantwortung für die Erfüllung der steuerlichen Pflich... mehr