Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und S...mehr

(VG Berlin, Beschl. v. 13.3.2026 – VG 4 L 508/25) • Angestellte Masseure dürfen auch an Sonn- und Feiertagen beschäftigt werden. Der Arbeitgeber kann sich auf den gesetzlichen Ausnahmetatbestand des § 10 Abs. 1 Nr. 7 ArbZG berufen. Auch nicht-medizinische Massagestudios sind als Erholungseinrichtungen anzusehen und daher privilegiert. ZAP F., S. 314–314mehr

Zwar bestimmt sich der Bedarf nach der Einkommenssituation der Mutter vor der Geburt des Kindes. Deren Lebensstellung ist aber nicht unabänderlich auf diesen Zeitpunkt festgeschrieben, sodass sich später ein höherer Bedarf ergeben kann (BGH, Urt. v. 10.6.2015 – XII ZB 251/14, FamRZ 2015, 1369). Dies ist z.B. der Fall, wenn die Mutter nach der Geburt des Kindes weiter erwerbs...mehr

Eine andere Situation ergibt sich jedoch bei einer Haushaltsgemeinschaft bei bloßer Partnerschaft, aus der allerdings ein Kind hervorgegangen ist. Zwar besteht hier zwischen den Eltern kein Anspruch auf Familienunterhalt aus § 1360 BGB. Allerdings hat der kinderbetreuende Elternteil einen Anspruch aus § 1615l Abs. 4 BGB gegen den über Einkommen verfügenden anderen Elternteil...mehr

(VerfGH Berlin, Beschl. v. 18.3.2026 – 85/24) • Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn bei der Prüfung der Unzumutbarkeit der gesetzlichen Grundgebühr maßgeblich darauf abgestellt wird, dass sich ein hoher Aktenumfang bei der erstmaligen Einarbeitung relativiert, weil umfangreiche Aktenbestandteile lediglich einer kursorischen Durchsicht bedurft haben. Es ist...mehr

In dem vom AG Berlin entschiedenen Fall adressierte der Vermieter seine Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 3 Monatsmieten an beide Mieter und stellte sie an die Wohnanschrift zu. Im Räumungsprozess wendeten die Mieter ein, es fehle die Zustellung an einen der Mieter, da dieser nie in dieser Wohnung gewohnt hat, sondern woanders wohnt. Das Gericht ließ diesen Einwand nicht g...mehr

In dem vom AG Lichtenberg entschiedenen Fall hatte ein Großvermieter eine Sammelversicherung abgeschlossen, die auch Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen und Vulkanausbrüche abdeckt. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. So beträfe z. B. die Terrorversicherung nach Auffassung des...mehr

Der BGH (Urt. v. 23.9.2025 – XI ZR 29/24; dazu Aydin, WuB 2025, 503) hat entschieden, dass Kündigungserklärungen einer Sparkasse als einseitige Rechtsgeschäfte und nicht als AGB i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB zu qualifizieren sind (so bereits BGH, Urt. v. 23.9.2010 – III ZR 246/09 Rn 23), weswegen ihre Auslegung nicht im Musterfeststellungsverfahren vorgenommen werden kann. Di...mehr

Die Regelung in § 553 BGB setzt voraus, dass sich die Gebrauchsüberlassung auf einen Teil der Wohnung beschränkt und dass der verbleibende Teil weiterhin vom Mieter genutzt wird. Dies wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich ausgelegt: Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur be...mehr

Der Vermieter kann die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Achtung Nur Recht, Erlaubnis zu verweigern Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung; es ...mehr

Keine Vertragsbeziehung Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen. Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Hauptvermieter die Räume auch von dem Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermieter ist seinerseits verpflich...mehr

Rz. 10 Nach § 293 BGB gerät der Gläubiger nur dann in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. § 294 BGB ordnet an, dass die vertraglich vereinbarte Leistung tatsächlich angeboten werden muss.[1] Voraussetzung ist aber nach der Rechtsprechung ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis.[2] Bei dem tatsächlichen Angebot handelt es sich um einen Realakt, der die Anwe...mehr

Die Werte für Büros in den Toplagen der 5 deutschen Immobilienhochburgen im JLL-Index Victor Prime Office steigen nur noch moderat – für Aufwärtsimpulse sorgt nur noch die Mietpreisentwicklung. Bei indexierten Mietverträgen könnte sich ein Deal lohnen. Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der 5 Immobilienhochburgen Berlin, Düsse...mehr

Die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser legen nur noch moderat zu, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berichtet. Den Ökonomen zufolge achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht. Im ersten Quartal 2026 haben die Mieten weiter merklich angezogen, die Kaufpreise stiegen nur noch moderat beziehungsweise stagnierten,...mehr

Rz. 56 Gem. § 65 Abs. 1 BetrVG i.V.m. § 30 Satz 1 BetrVG finden die Sitzungen i.d.R. während der betriebsüblichen Arbeitszeit im Betrieb statt. Auf die betrieblichen Notwendigkeiten ist dabei Rücksicht zu nehmen (§ 30 Satz 2 BetrVG), der Arbeitgeber ist vom Zeitpunkt der Sitzung vorab zu verständigen (§ 30 Satz 3 BetrVG). Die Sitzungen der JAV sind nicht öffentlich (§ 30 Sat...mehr

In einem Einkaufscenter dient die Betriebspflicht dem Interesse des Vermieters an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Sind die Räume Teil eines Einkaufscenters, werden die Kundenströme maßgeblich durch die Ein- und Ausgänge der jeweiligen Geschäfte gesteuert. Für die Attraktivität des Einkaufscenters ist der Verlauf der Kundenströme v...mehr

Die Betriebspflicht kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.[1] Die Vollstreckung erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO, also durch Zwangsgeld oder Zwangshaft. Hinweis Unmöglichkeit für den Schuldner In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird die Auffassung vertreten, dass eine Betriebspflicht der Vollstreckung entzogen ist, sobald sämtliche Arbeitsverhältnisse ...mehr

Eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung können sowohl individualvertraglich als auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.[1] Umstritten ist, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Betriebspflicht konkludent vereinbart werden kann, wobei die herrschende Auffassung grundsätzlich einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede den Vorrang einräumt. Die An...mehr

Die Betriebspflicht beginnt mit der Vereinbarung und endet regelmäßig zusammen mit dem Mietverhältnis. In Ausnahmefällen kommt eine isolierte vorherige Beendigung in Betracht.[1] Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn der Mieter vermögenslos ist, § 275 BGB.[2] Die Betriebspflicht entfällt im Weiteren aber nicht, wenn deren Einhaltung unwirtschaftlich ist, denn das Risiko ...mehr

Eigentumswohnungen verzeichnen das schwächste Preiswachstum seit Sommer 2024. Einfamilienhäuser legen um 3,2 % zu, wie eine Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zeigt. Signale deuten darauf hin, dass sich der Markt dreht. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien entwickelten sich im ersten Quartal 2026 uneinheitlich: Das Wachstum bei Eigentumswohnungen fiel auf den niedri...mehr

Das Bundeskabinett hat den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Ob diese Version das parlamentarische Verfahren unverändert überstehen wird, bleibt spannend. Es gibt noch Vorbehalte gegen Details der GEG-Reform. Die Bundesregierung will eine zentrale Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heiße...mehr

Ein langfristig wachstumsstarker Standort ist nicht in jedem Marktumfeld der Gewinner – wer in Wohnimmobilien investiert, sollte eher breit streuen als alles auf eine Stadt zu setzen. Eine Analyse der nominalen Preiszuwächse auf Basis von GREIX-Daten. Wohnimmobilieninvestitionen in deutschen Städten lassen sich nicht auf eine einfache Rangliste guter und schlechter Standorte ...mehr

Möglich ist eine vorübergehende, nicht endgültige Freistellung des Arbeitnehmers von der Arbeitsleistung in der Arbeitsphase der Altersteilzeit. Eine vorübergehende Freistellung unter Fortzahlung des Arbeitsentgelts und der zusätzlichen Arbeitgeberleistungen wird als unschädlich für die Altersteilzeit angesehen. Vorübergehende Freistellungen liegen nur vor, wenn kurzfristige...mehr

Rz. 33 Die Offenlegung der vom Unternehmen festgelegten Ziele im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen (ESRS E3.20) soll ein Verständnis über die Ziele vermitteln, die sich das Unternehmen zur Unterstützung seiner diesbzgl. Konzepte und zur Bewältigung seiner wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen in diesem Zusammenhang gesetzt hat (ESRS E3.31). Die Offenlegu...mehr

Bezüglich eines Polizeivollzugsbeamten, der ein vom Dienst freigestelltes Personalratsmitglied ist, hat das OVG Lüneburg entschieden, dass dieser auch während der ehrenamtlichen Tätigkeit die Dienstkleidung zu tragen hat.[1] Ein Transsexueller hat schon vor der Änderung seines Vornamens und vor Feststellung der Geschlechtszugehörigkeit nach dem Transsexuellengesetz Anspruch a...mehr

Die Befristung eines Arbeitsverhältnisses mit einem Betriebsrats-/Personalratsmitglied führt dazu, dass bei Ablauf der Befristung das Betriebsrats-/Personalratsmitglied das Amt verliert und das Arbeitsverhältnis automatisch endet. Ein besonderer Schutz besteht für Mitglieder der Mitarbeitervertretung nur im Falle einer Kündigung. Bei der Befristung endet der Arbeitsvertrag j...mehr

Insbesondere in Bereichen mit Kunden- und Öffentlichkeitskontakt stellt sich die Frage, ob der Arbeitgeber das Tragen von Namensschildern anordnen kann. Ziel ist regelmäßig eine erleichterte persönliche Ansprache sowie eine serviceorientierte Außenwirkung. Rechtlich stellt sich jedoch die Frage, ob eine solche Anordnung mit den Vorgaben des Datenschutzrechts, insbesondere de...mehr

Der Arbeitgeber muss für versicherungspflichtig Beschäftigte verschiedene Meldepflichten gegenüber der Einzugsstelle erfüllen.[1] Gemäß § 28e SGB IV hat er den Gesamtsozialversicherungsbeitrag an die Einzugsstelle zu zahlen. Ihn treffen nach § 28f SGB IV verschiedene Aufzeichnungs- und Nachweispflichten, die für die Überwachung der ordnungsgemäßen Abführung der Sozialversich...mehr

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mitarbeiter eingestellt wird, ohne dass die gesundheitliche Eignung festgestellt ist. In anderen Fällen arbeitet der Mitarbeiter bereits, obwohl die Zustimmung des Betriebs- oder Personalrats noch aussteht. In beiden Alternativen hat die Rechtsprechung die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung für zulässig gehalten.[1] Seit Inkrafttre...mehr

Die Befristung eines Arbeitsvertrags bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform (§ 14 Abs. 4 TzBfG). Nach dem Wortlaut der gesetzlichen Vorschriften reicht es aus, wenn die Befristungsabrede als solche schriftlich geschlossen wird. Es wird jedoch empfohlen, auch den Sachgrund bzw. die Rechtsquelle des § 14 Abs. 2 TzBfG bei einer Befristung ohne Sachgrund in den schriftliche...mehr

Die Befristung des Arbeitsverhältnisses als solche unterliegt nicht der Mitbestimmung des Betriebsrats. Die Mitbestimmung nach § 99 BetrVG bezieht sich allein auf die "Einstellung" eines neuen Arbeitnehmers und dessen Eingliederung in den Betrieb/die Dienststelle, konkret auf die Person, die auszuübende Tätigkeit und die Eingruppierung. Die Befristung ist dagegen eine einzelvert...mehr

Der Sachgrund des § 14 Abs. 1 Satz 2 Nr. 7 TzBfG setzt die Bereitstellung von Haushaltsmitteln für die befristete Beschäftigung in einem Haushaltsplan und die Vergütung des Arbeitnehmers aus diesen Haushaltsmitteln voraus. Die Haushaltsmittel müssen hierbei im Haushaltsplan mit einer konkreten Sachregelung auf der Grundlage einer nachvollziehbaren Zwecksetzung für eine befri...mehr

Der Sitz der Gesellschaft ist ebenfalls zwingend im Gesellschaftsvertrag zu verankern, wobei die Angabe der Gemeinde genügt. Die Vorschrift des § 4a GmbHG ordnet an, dass der Sitz der Gesellschaft der Ort im Inland ist, den der Gesellschaftsvertrag bestimmt. Dort muss weder ein etwaiger Betrieb der Gesellschaft unterhalten werden noch die Geschäftsleitung oder die Verwaltung...mehr

Geschäfte, die gegen das Verbot des § 181 BGB verstoßen, sind jedoch von Beginn an wirksam, wenn eine Befreiung des Geschäftsführers von diesem Verbot erfolgt ist, was jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Einigkeit besteht darüber, dass eine solche Befreiung in der Satzung der zuverlässigste Weg ist, um das Verbot des § 181 BGB auszuschließen. Ob auch ein ...mehr

Dr. Markus Wollweber, Dipl.-Finw. (FH), RA/FASt[*] In dieser und den nächsten beiden Beiträgen der Kompakt-Aufsatzreihe "GmbH 2 Go" werden die praxisrelevanten Fragen der Immobilien-GmbH nüchtern und unvoreingenommen beleuchtet: In diesem Beitrag wird der Frage nachgespürt, wann die Immobilien-GmbH sinnvoll und wann sie nicht sinnvoll ist. Die nächsten beiden Beiträge werden ...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent...mehr

Rz. 22 Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1. Kündigungsbegründend ist...mehr

Rz. 13 § 573 Abs. 2 Nr. 1 setzt ein Verschulden des Mieters voraus (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501); er hat Vorsatz und jede Fahrlässigkeit i. S. v. § 276 zu vertreten. Der Mieter muss sich insoweit entlasten (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15, GE 2016, 1083; a. A. LG Berlin II, Urteil v.5.3. 2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501). Bei Schuldunfäh...mehr

Rz. 38 Bei dem Wort "benötigen" handelt sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff dergestalt, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Das setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 genannten privilegierten Personen in der gekündigten Wohnung seinen bzw. ihren Lebensmit...mehr

Rz. 20 Eine ständige unpünktliche Mietzahlung, d. h. Zahlung jeweils erst nach dem Fälligkeitstermin, kann zur fristlosen Kündigung nach § 543 führen, auch wenn kein die fristlose Kündigung nach § 543 rechtfertigender Rückstand erreicht wird. Neben der Möglichkeit der fristlosen Kündigung besteht aber auch das Recht der fristgemäßen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Miet...mehr

Rz. 79 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwisc...mehr

Rz. 55 Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Die Kerntatsachen müssen mitgeteilt werde...mehr

Rz. 57 Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter daher entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 11 Jede Pflichtverletzung des Mieters muss ferner erheblich sein. Dazu sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 2.12.2025, VIII ZR 274/23, GE 2026, 285; Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011,1065; v. 25.10.2023, VIII ZR 147/22, WuM 2024,36; Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 91, WuM 2021, 753; LG Berlin, Urteil v. 16.6.2016, 67 S ...mehr

Rz. 85 Nach § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigung unterliegt damit einem Begründungserfordernis. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles...mehr

Rz. 35 Eigenbedarf kann für Familienangehörige geltend gemacht werden. Hinweis Begriff: Familienangehörige Der Begriff des Familienangehörigen ist im Gesetz nicht definiert, auch nicht im übrigen BGB. Allgemein wird mit dem Begriff der Familie die Gesamtheit der durch Ehe- und Verwandtschaft verbundenen Personen gesehen (BVerwG, Urteil v. 31.3.1977, V C 22.76, BVerwGE 52, 214)...mehr

Rz. 69 Der Vermieter ist für die Schuldhaftigkeit der durch den Wohnungsmieter begangenen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) beweispflichtig (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501; entgegen BGH, Urteil v. 13.4. 2016, VIII ZR 39/15, ZMR 2016, 523). Rz. 69a Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. ...mehr

Rz. 56 Die Fachgerichte gehen zur Entscheidung eines Streitfalls nach folgendem Schema vor, anhand dessen dargestellt werden soll, welche Partei bei einer Eigenbedarfskündigung welche Tatsachen vortragen muss: Die Klage muss schlüssig sein, d. h., der Vortrag des Klägers muss die ihm begehrte Rechtsfolge rechtfertigen, wobei zunächst die Behauptungen (Angabe von Tatsachen) de...mehr