ZErb 01/2026, Immobilienrecht

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften

Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnvoll nach dem WEG aufgeteilte Immobilie hat für Erben einen hohen Mehrwert.

Teilung in "verbotenen" Gebieten

Vor allem in Ballungsgebieten (z.B. Berlin,^[1] Hamburg,^[2] Niedersachsen,^[3] Bayern^[4] und Hessen^[5]) ist von der nach § 250 BauGB eröffneten Möglichkeit der Festlegung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Gebrauch gemacht worden. Hier sind Teilungen bis auf wenige Ausnahmen praktisch ausgeschlossen. Der Aufteilungsmarkt kommt dadurch faktisch zum Erliegen und das Angebot an Eigentumswohnungen im Bestand wird verknappt. Das hat bei steigender Nachfrage Einfluss auf den Verkehrswert. Wohl dem, der eine Aufteilung vorgenommen hat oder dies tun kann. Für Erbengemeinschaften gibt es eine wichtige Ausnahme: Nach § 250 BauGB ist die bei der Teilung vorzulegende Genehmigung zu erteilen, wenn bei einem Nachlassgrundstück Sondereigentum zugunsten von Miterben/Vermächtnisnehmern begründet werden soll. Dem Gestalter drängt es sich auf, entsprechenden Grundbesitz nicht einzelnen Erben zuzuweisen, sondern mindestens zwei Personen und gleichzeitig eine Teilung nach dem WEG im Testat anzuordnen.

Eine Vermächtnisanordnung könnte z.B. wie folgt lauten: