Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses / 4 Vertragsfortsetzung trotz wirksamer Ausschlussklausel

Patrick Stöhrer da Costa

Ist § 545 BGB wirksam ausgeschlossen, bleibt das Mietverhältnis trotz der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter beendet. Macht der Vermieter nach dem Ausspruch einer Kündigung längere Zeit keinen Räumungsanspruch geltend, so kann hierin ein Verzicht auf die aus der Kündigung folgenden Rechte liegen.^{^[1]}

Ebenso kann in einem solchen Fall eine Vertragsfortsetzung durch Vereinbarung zustande kommen.^{^[2]} Denkbar ist insbesondere ein Vertragsschluss durch konkludente Handlungen. Voraussetzung ist, dass in dem Verhalten der Parteien der Wille zur Neubegründung des Mietverhältnisses zum Ausdruck kommt.^{^[3]} Allerdings ist hier Zurückhaltung geboten. In der Weiterzahlung der Miete durch den Mieter und der Entgegennahme des Geldes durch den Vermieter liegt im Allgemeinen keine konkludent vereinbarte Vertragsfortsetzung, weil dieser Vorgang auch nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Sinn hat: Der Mieter schuldet ja die vereinbarte Miete nach der Vertragsbeendigung als Nutzungsentschädigung.^{^[4]}

Praxis-Beispiel

Konkludente Vertragsfortsetzung

Anders ist es, wenn der Vermieter eine Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB verlangt und der Mieter dem Verlangen zustimmt.

Ein solcher Vorgang ergäbe bei Annahme der Vertragsbeendigung nämlich keinen Sinn. Maßgeblich sind aber letztlich die Umstände des Einzelfalls.^{^[5]}

Wichtig

Fortsetzungsdauer bestimmt Anforderungen

Je länger das Mietverhältnis fortgesetzt wird, desto geringer sind die Anforderungen, die an eine konkludent vereinbarte Vertragsfortsetzung zu stellen sind.

[1] LG Berlin, Beschluss v. 20.1.2011, 32 S 5/10, GE 2011 S. 338, 339 bei 8-monatiger Untätigkeit.

[2] BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10 unter Rz. 11; Lehmann-Richter, PiG Bd. 90 (2011), S. 199, 202.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2002, 10 U 172/01, GE 2003 S. 183; Urteil v. 26.11.2009, I-10 U 42/09.

[4] § 546a Abs. 1 BGB.

[5] Vgl. dazu LG Berlin, MM 1992 S. 209; AG Regensburg, WuM 1990 S. 514; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 1.3.2005, 316 C 635/04, WuM 2006 S. 697.

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