Betriebskostenumgestaltung / 7.1 Spätere einseitige Änderung

Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer.^[1] Bloße Zweifel an der Billigkeit eines vereinbarten Umlageschlüssels reichen aber nicht aus.^[2]

Zudem muss der neue Umlagemaßstab für den Vermieter zumutbar sein. Damit scheiden kurzfristig grobe Ungerechtigkeiten als Grund für eine Veränderung aus.^[3]

Eine Änderung des Umlageschlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, die der Vermieter nicht einseitig vornehmen kann. Da die Änderung auch Auswirkungen auf die anderen Mietverhältnisse hat, sind demnach meistens sämtliche Mietverträge des Objekts zu ändern. Der (jeweils einzelne) Mieter muss der Vertragsänderung also zustimmen, damit sie wirksam wird. Ansonsten kann der Vermieter nicht einfach den Abrechnungsmaßstab ändern. Der Vermieter kann allerdings auf die Zustimmung des Mieters einen Anspruch haben, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist. Manche Klauseln sind sogar so gestaltet, dass der Mieter seine Zustimmung bereits im Mietvertrag erklärt. Das ist aber nur zulässig, wenn die Änderung des Umlageschlüssels aufgrund sachlicher Veränderungen notwendig ist.^[4] Folgende Klauseln sind demnach unwirksam:

• Der Vermieter darf einen geeigneten Umlageschlüssel verwenden^[5]
• Der Vermieter kann den Umlageschlüssel unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Gleichbehandlung aller Mieter einseitig ändern.