Kinne/Schach/Bieber, BGB § 548 Verjährung der Ersatzansp ... / 2 Anwendungsbereich – Ansprüche des Vermieters, § 548 Abs. 1

Harald Kinne

Rz. 2

§ 548 gilt für alle Mietverhältnisse sowie gemäß § 581 Abs. 2 für Pachtverträge. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der Vereinbarungen liegt; dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496). Will er die Räume selbst zu Wohnzwecken nutzen, ist § 548 anzuwenden. § 548 ist entsprechend anwendbar, wenn der auf die Gebrauchsüberlassung gerichtete Vertrag unwirksam war, aber es dennoch zur Gebrauchsüberlassung kam.

Rz. 3

Dem Wortlaut nach werden nur Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, nicht jedoch Mietzahlungs- und Rückgabeansprüche.

Hinweis

Veränderung der Mietsache

Eine Veränderung liegt vor, wenn der Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe nicht dem geschuldeten Zustand entspricht, also die Substanz der Mietsache negativ verändert worden ist. Unter § 548 fallen aber auch Ansprüche des Vermieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs, die den Verkehrswert der Mietsache oder deren Vermietbarkeit vorübergehend negativ beeinflussen (Schmidt-Futterer/Streyl § 547 Rn. 16), wie z. B. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht (OLG Frankfurt, Urteil v. 17.10.2014, 2 U 43/14, ZMR 2015, 18).

Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde (LG Darmstadt, Urteil v. 16.12.2024, 18 O 6/23, BeckRS 2024, 36722).

Rz. 4

Innerhalb von 6 Monaten verjähren nicht nur die Ersatzansprüche...

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