Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.7.2 Leistungsaufforderung

Rz. 194

Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig.

Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, den Mieter lediglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzufordern, denn der Mieter kennt den Zustand seiner Wohnung und weiß dementsprechend, wo Mängel vorhanden und daher zu beseitigen sind. Für den dann möglicherweise folgenden Schadensersatzanspruch reicht das jedoch nicht, denn die Pflichtverletzung besteht nicht allgemein in nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Vielmehr geht es um konkrete Pflichtverletzungen, die im Einzelnen spezifiziert sein müssen. Denn später muss auch bei der Berechnung des Schadensersatzes auf die einzelnen Mängel Bezug genommen werden.

Daraus folgt, dass die Leistungsaufforderung konkretisiert sein muss. Der Mieter muss wissen, was im Einzelnen beanstandet wird und welche konkreten Arbeiten von ihm verlangt werden. Dazu reicht die Aufforderung: "die Schönheitsreparaturen im notwendigen Umfang" oder "hinsichtlich der Schönheitsreparaturen die notwendigen Arbeiten auszuführen" (LG Berlin, Urteil v. 31.10.1986, 64 S 216/86, ZMR 1988, 177) nicht aus. Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen seiner Leistungsaufforderung nach § 281 die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht; die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheits...