Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.4 Modernisierung – Mieterhöhung

Rz. 55

Rechtliche Grundlagen

Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist der Mieter von vornherein mit der Maßnahme einverstanden, muss das Duldungsverfahren natürlich nicht durchgeführt werden. So kann der Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerker ohne weiteres den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung der Maßnahme gestatten und duldet damit diese Maßnahme im Rechtssinne.

Von dem Duldungsanspruch zur Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist ein möglicher Anspruch auf Mieterhöhung wegen der Modernisierung zu unterscheiden, der sich nach § 559 richtet. Letzterer ist kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (z. B. nach § 558 auf Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), sondern mündet in einen Zahlungsanspruch nach einseitiger Mieterhöhung. Daraus folgt: Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er wolle und werde im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme keine Mieterhöhung vornehmen, er benötige also nicht die Duldung des Mieters, dürfe also die Maßnahme ohne weiteres, vor allem ohne die Regularien des § 555b Vornehmen. Der Mieter ist überhaupt nur im Rahmen des § 555b zur Duldung von Maßnahmen verpflichtet und braucht also z. B. den Vermieter bzw. dessen Erfüllungsgehilfen nicht in die Wohnung zu lassen, wenn es sich nicht um duldungspflichtige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Mit freiwilliger Zustimmung des Mieters kann der Vermieter natürlich jedwede Arbeiten in der Wohnung vornehmen.

Dieser Vorspann ...