Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer April 2024

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Aufwendungen wegen krankheitsbedingtem Hausumbaus keine außergewöhnliche Belastungen

   Aufwendungen wegen eines krankheitsbedingten Umbaus des Wohnhauses können unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein. Umbaumaßnahmen im Hinblick auf eine erwartbare gesundheitliche Entwicklung aufgrund des Alters sind jedoch nicht zwangsläufig.

   Hintergrund

   Die Kläger machten Aufwendungen für den altersgerechten Umbau ihres Einfamilienhauses i. H. v. 47.404 EUR als außergewöhnliche Belastung geltend. Der Ehemann hat einen Grad der Behinderung von 60 und das Merkzeichen G.

   Weiter legten die Kläger eine ärztliche Bescheinigung vor, in der bestätigt wurde, dass bei den Klägern "aus internistischen und orthopädischen Gründen ein altersgerechter bzw. behindertengerechter Umbau der Wohnung aus medizinischer Sicht dringend anzuraten ist".

   Das Finanzamt lehnte die Anerkennung ab, weil der Nachweis der Zwangsläufigkeit, z. B. ein Gutachten des Medizinischen Dienstes, nicht vorgelegt worden sei. Die Krankheit sei noch nicht so weit fortgeschritten, dass die Maßnahmen zu diesem Zeitpunkt als zwingend notwendig erschienen.

   Entscheidung

   Das FG hat die Klage als unbegründet zurückgewiesen. Es vertritt die Auffassung, dass nur solche Aufwendungen als Krankheitskosten zu berücksichtigen seien, die zum Zweck der Heilung einer Krankheit oder mit dem Ziel getätigt werden, die Krankheit erträglicher zu machen. Als außergewöhnliche Belastungen seien auch Aufwendungen absetzbar, die geleistet werden, um den existenznotwendigen Wohnbedarf zu befriedigen oder existenznotwendige Gegenstände wieder zu beschaffen.

   Nach Auffassung des FG waren im Streitfall die Umbaumaßnahmen zwar durchaus sinnvoll, aber noch nicht erforderlich, um den existenznotwendigen Wohnbedarf zu befriedigen. Ein unausweichliches Ereignis tatsächlicher Art und eine damit ausgelöste Zwangslage hierzu habe nicht bestanden. Das Argument des "vorausschauenden Handelns" im Hinblick auf eine erwartbare gesundheitliche Entwicklung widerspreche der vom Gesetz geforderten Zwangsläufigkeit.

2. Unüberschaubare Dauer einer Sanierung: Liegt noch Einkünfteerzielungsabsicht vor?

   Die Einkunftserzielungsabsicht des Eigentümers eines über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren aufgrund der Fortdauer von Renovierungsmaßnahmen leerstehenden Mehrfamilienhauses ist zu verneinen, wenn die vom Eigentümer ausschließlich in Eigenarbeit und ohne konkrete Zeitplanung durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht auf die Absicht der zielgerichteten und effektiven Wiederherstellung der Vermietbarkeit schließen lassen.

   Hintergrund

   Der Steuerpflichtige ist seit 2017 Rentner, zuvor war er als Bauingenieur tätig. Im Jahr 1986 erwarb er ein Mehrfamilienhaus im Jugendstil mit Baujahr 1897 zum Alleineigentum. Zum Zeitpunkt des Erwerbs befanden sich in dem Objekt 9 Wohneinheiten. In den Neunzigerjahren wurden die Wohnungen nach und nach nicht mehr vermietet, wenn der Mieter verstarb oder auszog. Bis April 2003 war lediglich eine Wohnung von 47 qm im 2. OG vermietet; außerdem war ein Dachgeschosszimmer von 16 qm im 3. OG bis Oktober 2013 vermietet. Für die Jahre ab 2013 erklärte der Steuerpflichtige keine Mieteinnahmen mehr.

   Bereits in der Einkommensteuererklärung 2003 erklärte er, an dem Objekt Bauarbeiten durchzuführen, die mindestens weitere 2 Jahre andauern würden.

   In der Einkommensteuererklärung 2008 gab er an, es sei zu erwarten, dass das Mehrfamilienhaus im Jahr 2010 vollständig entkernt sei und sodann erneuert werde; mit einer Vermietung sei ab 2012 zu rechnen.

   In der Einkommensteuererklärung 2010 erklärte er dann, mit dem Abschluss der Renovierung sei im Jahr 2015 zu rechnen.

   In der Einkommensteuererklärung 2016 teilte der Steuerpflichtige mit, das Objekt werde zurzeit umgebaut und es sei kein nutzbarer Wohnraum vermietbar, im endgültigen Zustand sollten aber 5 Wohnungen entstehen.

   Der Steuerpflichtige machte seit Erwerb im Jahr 1986 Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 AO und danach nur noch vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 1 AO anerkannte. Im Jahr 2020 hat das Finanzamt die Verluste rückwirkend nicht mehr anerkannt, weil der Steuerpflichtige nicht zielgerichtet darauf hingewirkt habe, durch die baulichen Veränderungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen und somit eine Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen sei.

   Entscheidung

   Nach Auffassung des FG hat das Finanzamt zu Recht die geltend gemachten Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpach...