Rz. 218
Aufwendungen, z. B. für Reparaturen oder Finanzierungskosten, können bereits dann den Charakter von Werbungskosten haben, wenn aus der Einkunftsart noch keine Einnahmen erzielt werden, sog. vorab entstandene Werbungskosten oder vorweggenommene Werbungskosten (§ 9 EStG Rz. 25ff.).[1] Erforderlich ist aber, dass zwischen den Aufwendungen und der Vermietung ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Das ist der Fall, wenn anhand objektiver Umstände feststeht, dass der Stpfl. den Entschluss, durch Erwerb oder Errichtung eines Gebäudes den Tatbestand der Vermietung zu verwirklichen, im Zeitpunkt der Aufwendungen endgültig gefasst hat, und dieser Entschluss später nicht wieder weggefallen ist.[2] Nicht erforderlich ist, dass bereits ein notarieller Vertrag über den Erwerb eines bebauten oder zu bebauenden Grundstücks geschlossen wird; er kann sich auch aus anderen Umständen ergeben.[3] Ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang liegt daher bei Reisekosten zur Suche eines geeigneten Objekts selbst dann vor, wenn es später nicht zum Kauf kommt oder ein anderes Objekt erworben wird.[4] Steht die Wohnung oder das Gebäude für längere Zeit leer oder liegt ein längerer Zeitraum zwischen dem Erwerb des Grundstücks und seiner Bebauung, ist anhand aller objektiven Umstände zu prüfen, ob der Entschluss, Mieteinkünfte zu erzielen, endgültig gefasst ist. Solche Umstände liegen z. B. vor bei Reparaturaufwendungen auf das Gebäude, bei einer Bauanfrage oder einem Bauantrag, bei Verzögerungen wegen Finanzierungsschwierigkeiten, bei Problemen mit der Mietersuche. Das zeitliche Moment des Leerstands ist als Indiz zu berücksichtigen, allerdings gibt es insoweit keine starren Regelungen, insbesondere keine feste Zeitgrenze.[5]
Rz. 219
Erforderlich ist aber, dass es sich um Aufwendungen handelt, die sich auf die Anschaffung abnutzbarer Wirtschaftsgüter beziehen. Aufwendungen für die Anschaffung von Grund und Boden sind daher keine vorab entstandenen Werbungskosten.[6]
Rz. 220
Vorab entstandene Werbungskosten liegen aber dann nicht mehr vor, wenn die Aufwendungen die spätere Erzielung von Einnahmen gerade verhindern sollen. Eine Abstandszahlung aufgrund eines Rücktritts von einem Vorvertrag über den Kauf eines Hauses gehört deshalb nicht zu den Werbungskosten. Das gilt selbst dann, wenn später ein anderes Objekt erworben wird.[7]
Rz. 220a
Veräußert der Stpfl. eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie, um sich die nötigen Geldmittel für die Anschaffung eines Vermietungsobjekts zu verschaffen, sind die Veräußerungskosten grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Eine den Veräußerungszusammenhang überlagernde und diese verdrängende Veranlassung durch die beabsichtigte Vermietung ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich der Stpfl. ohne wirtschaftlichen oder rechtlichen Zwang zur Veräußerung entschlossen hat und er auch über die Verwendung des Veräußerungserlöses frei disponieren kann.[8]
Der Eigentümer kann Aufwendungen für sein mit einem lebenslänglichen Nutzungsrecht eines Dritten belastetes Grundstück regelmäßig nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist. Gründe, die eine unterschiedliche Behandlung von Erhaltungsaufwand und Schuldzinsen im Rahmen des Werbungskostenabzugs rechtfertigen könnten, bestehen insoweit nicht.[9]
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