Niedersächsisches FG Urteil vom 15.08.2000 - 15 K 83/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei langfristiger Vermietung/Verpachtung bei Großobjekten; Objektzahl; Gewerblicher Grundstückshandel; Langfristige Vermietung

Leitsatz (redaktionell)

1. Für die gewerbliche Prägung einer Tätigkeit ist nicht so sehr die Beschaffungsseite ausschlaggebend als vielmehr die Zahl der Verkäufe.
2. Die konkreten Anlässe und Beweggründe für einen Verkauf sind grundsätzlich unbeachtlich. Denn sie sagen nichts darüber aus, ob ein Stpfl. nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat.
3. Objektzahl und ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung/Erwerb und Verkauf von Objekten stellen nur Beweisanzeichen dar, die durch andere objektive Sachverhaltsmerkmale erschüttert werden können.
4. Die Errichtung oder Anschaffung von Häusern in der Absicht langfristiger Vermietung ist selbst dann als private Vermögensverwaltung zu werten, wenn sie einen erheblichen Umfang annimmt, in beträchtlichem Umfang Fremdkapital eingesetzt wird und ein Stpfl. nicht branchenfremd ist.
5. Als langfristige Vermietung im vorgenannten Sinne gilt ein Zeitraum von mehr als 5 Jahren.

Normenkette

EStG §§ 15, 21

Nachgehend

BFH (Urteil vom 14.01.2004; Aktenzeichen IX R 88/00)

BFH (Urteil vom 14.01.2004; Aktenzeichen IX R 88/00)

Tatbestand

Streitig ist, ob die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückhandels gegeben sind.

Der Kläger (Kl.) kaufte in den Jahren 1984 bis 1993 diverse Grundstücke, die er - zum Teil nach entsprechenden Umbaumaßnahmen -als ...heime zunächst ausnahmslos an den "Verein XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX e.V." verpachtete. Die Pachtdauer betrug zwischen 5 und 12 Jahren. Dem Pächter wurde fer-ner ein Optionsrecht von 2 x 5 Jahren bzw. in einem Fall - nach Abkürzung der Grund-pachtzeit - von 5 x 3 Jahren eingeräumt. Zudem sicherte der Kl. als Verpächter dem je-weiligen Pächter zu,

"… daß für den Verkaufsfall des Pachtobjektes der Käufer an diesen Vertrag ge-bunden wird und die Rechtsstellung des Pächters für die Dauer der Pachtzeit nicht einseitig zu Ungunsten des Pächters verändert wird."

Im Gegenzug verpflichtete sich der Pächter, im Veräußerungsfall das Pachtverhältnis mit dem Rechtsnachfolger nach Maßgabe des Pachtvertrages fortzusetzen. Wegen der wei-tergehenden Einzelheiten der Pachtverträge wird auf den Anhang zur Gerichtsakte Bezug genommen.

Der Kl. erwarb in 1987 in WXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, eine ehemalige Schule, die er anschließend zu einem XXXXXXXXXXXheim umbaute. In 1992 wurde dieses Objekt wieder veräußert.

Mit notariellem Vertrag vom September 1989 kaufte der Kl. in UXXXX mehrere Grundstü-cke (u.a. XXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX) zum Preis von insgesamt XXXXXXXX DM einschließlich Inventar.

Mit notarieller Urkunde vom 15. März 1991 erteilte der Kl. seinem Bruder, dem Architekten XXXXXXXXXXXX, eine "Generalvollmacht". Hierin wurde der Bruder des Kl. unter ande-rem ermächtigt,

"... insbesondere Immobilien zu verkaufen, zu erwerben, Auflassungen zu erklären und Belastungen dieser Immobilien jeglicher Art vorzunehmen..." (Bl. 33f. der Einkommensteuerakte).

Mit privatschriftlicher Vereinbarung vom 9. Januar 1992 (Bl. 35ff. der Einkommensteuerakte) hielten der Kl. und sein Bruder fest, dass die zwischen ihnen beabsichtigte Partnerschaft nicht realisiert werde. Dieserhalb sollte wie folgt verfahren werden:

-"XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX"

Insoweit sollte eine Grundstücksübertragung durch die XXXXXXXXXXXXXXX GmbH an den Kl. oder an eine von ihm benannte Person erfolgen.

- "XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX"

Der Wohnpark AXXXX und das Verwaltungsgebäude sowie die Erweiterung des XXXXXXXXX sollten vom Kl. als Bauherr durchgeführt werden.

- XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX"

Das Projekt XXXXXXXXXXXXX sollte vom Bruder des Kl. oder einer von ihm zu benennenden Person fertiggestellt werden. Steuerrechtlich sollten die Grundstücke und die entsprechenden Planungen bis zum 31. Dezember 1991 dem Kl. zugerechnet werden. Die von diesem erworbenen Grundstücke sollten auf seinen Bruder oder eine von diesem zu benennende Person übertragen werden.

Mit notariellen Kaufverträgen vom 15. April 1992 veräußerte die XXXXXXXXXXXXXX GmbH an den Kl. in NXXXXX, XXXXXXXXXXXXXX, sowie in LXXXX XXXXXXXXXXXXXXX, gelegene Objekte zu Kaufpreisen in Höhe von XXXXXXX DM sowie XXXXXXX DM jeweils zuzüglich der Übernahme der auf den Objekten lastenden Grundpfandrechte. Die Eintragung des Kl. als Eigentümer in die Grundbücher erfolgte im August 1992.

Ein ebenfalls unter dem 15. April 1992 zwischen dem Kl. und der XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Verwaltungsgesellschaft XXXXXXXXXXXXXXXX mbH & Co., XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX KG geschlossener notarieller Kaufvertrag über die in UXXX gelegenen Grundstücke zu einem Kaufpreis von XXXXXXX DM wurde mit notarieller Urkunde vom 7. Dezember 1992 aufgehoben. Die vorbezeichneten Grundstücke in UXXX wurden dann in 1993 für XXXXXXXXX DM veräußert. Diesen Vertrag genehmigte der...