Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen - hier: Eltern und Tochter
Leitsatz (redaktionell)
Ein Mietvertrag zwischen Eltern und ihrer Tochter ist anzuerkennen, wenn in ihm die wesentlichen Elemente eines Mietverhältnisses, nämlich die Hauptpflichten der Vertragsparteien enthalten sind - Überlassung der im Vertrag bezeichneten Wohnung und Entrichtung des der Höhe nach bestimmten Mietzinses.
Die Miethöhe widerspricht nicht der unter fremden Dritten üblichen Mietvertragsgestaltung, wenn sie höher liegt als 50 v. H. der nach dem Mietspiegel ortsüblichen Miete.
Im Mietvertrag fehlende Regelungen über Schönheitsreparaturen, die Überlassung einer Einbauküche sowie die fehlende Vereinbarung einer Mietkaution entsprechen für sich genommen ebenso wenig der Anerkennung des Mietverhältnisses wie die Barzahlung des Mietzinses unter Verzicht auf Quittungen, sofern, wie im Streitfall, die fristgerechte Entrichtung des Mietzinses durch eine schriftliche Bestätigung der Mieterin glaubhaft gemacht wird.
Normenkette
EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 2; AO § 41 Abs. 2; FGO § 76 Abs. 1
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten darüber, ob das zwischen den Klägern und ihrer Tochter bestehende Mietverhältnis steuerlich anerkannt werden kann.
Die Kläger sind Eheleute und erwarben im Juli 1998 eine 57 Quadratmeter große Eigentumswohnung in ... zum Kaufpreis von 155.000,- DM.
Nach der Renovierung der Eigentumswohnung und dem Einbau einer Einbauküche, vermieteten die Kläger die Wohnung ab dem 01. Oktober 1998 an ihre Tochter. Nach dem Mietvertrag vom 30. September 1998 wurde ein Tiefgaragenstellplatz zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellt. Es wurden ein monatlicher Kaltmietzins von 350,- DM und Nebenkostenvorauszahlungen i. H. v. 150,- DM vereinbart (Bl. 71 d. ESt-Akte). In dem von den Klägern verwandten Formularmietvertrag waren sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen (s. § 4 1. d. Mietvertrages v. 30.09.1998, Bl. 71 d. ESt-Akte). Eine Bestimmung darüber, dass die Miete und die Nebenkosten auf das Konto einer Bank zu zahlen waren oder im Lastschrifteinzugsverfahren vom Konto der Mieterin abgebucht werden sollten, wurde trotz Vorgabe einer eigens hierfür vorgesehenen Eintragungsmöglichkeit im Mietvertrag nicht getroffen (Bl. 71 d. ESt-Akte). Eine Kautionsleistung war nicht zu erbringen. Hinsichtlich der Übernahme der Schönheitsreparaturen wurde im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart (Bl. 71 d. ESt-Akte).
Die monatlichen Mietzahlungen wurden von der Tochter der Kläger an die Klägerin in bar gezahlt. Eine Quittung hierüber wurde nicht ausgestellt. Die Klägerin nahm das Geld an sich und verwandte es als Haushaltsgeld.
In der Einkommensteuererklärung 1998 erklärten die Kläger einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. 35.198,- DM. Der Werbungskostenüberschuss wurde im wesentlichen durch die im Jahr der Anschaffung angefallenen Geldbeschaffungskosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerhonorar) und Erhaltungsaufwendungen (Renovierungsarbeiten und Einbauküche) verursacht.
Im Rahmen der Veranlagungstätigkeit forderte der Beklagte zum Zweck der Überprüfung der vereinbarungsgemäßen Durchführung des Mietverhältnisses die Kläger auf, die Zahlung der Miete in einer geeigneten Form nachzuweisen (Bl. 15 d. ESt-Akte). Mangels Quittierung der Mietzinszahlungen erkannte der Beklagte den erklärten Verlust aus Vermietung und Verpachtung nicht an. Die Einkommensteuer für das Jahr 1998 wurde durch Bescheid vom 8. Oktober 1999 auf 30.784,- DM festgesetzt. Dagegen erhoben die Kläger durch Schreiben vom 21. Oktober 1999 Einspruch, mit der Begründung, die Barzahlung der Miete sei auch unter fremden Dritten nicht unüblich, denn schließlich sehe der Formularmietvertrag neben der Banküberweisung auch die Übergabe an den Vermieter vor. Während des Einspruchsverfahrens legten die Kläger dem Beklagten zum Nachweis der Mietzinszahlung eine nachträglich von der Mieterin angefertigte Bestätigung über die Mietzinszahlung für die Monate Oktober bis Dezember 1998 unter Angabe der Zahlungstage 2. Oktober 1998, 3. November 1998 und 1. Dezember 1998 vor (Bl. 60 d. ESt-Akte). Auf Nachfrage des Beklagten wurden Kontoauszüge der Tochter der Kläger vorgelegt, aus denen ersichtlich war, dass sie am 04. September 1998 750,- DM, am 24. Oktober 1998 2.000,- DM, am 2. November 1998 2.000,- DM und am 8. November 1998 wiederum 2.000,- DM von ihrem Girokonto abgehoben hatte (Bl. 76 d. Akte).
Der Beklagte sah hierin mit Ausnahme der Barabhebung vom 2. November 1998 keinen geeigneten Nachweis dafür, dass in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Fälligkeit der Miete Barabhebungen zum Zweck der Bezahlung der Miete von der Toc...
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