Niedersächsisches FG Urteil vom 14.04.2010 - 8 K 398/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis der Vermietungsabsicht bei sanierungsbedürftigem, leerstehendem Gebäude

Leitsatz (redaktionell)

1. Zum WK-Abzug bei leer stehenden Gebäuden.
2. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Vermietungsobjekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss der Stpfl. darauf hinwirken, u. U. auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Objektzustand zu erreichen.
3. Bleibt der Stpfl. untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht das gegen seinen endgültigen Entschluss zu vermieten und damit gegen seine Einkünfteerzielungsabsicht.

Normenkette

EStG § 21

Streitjahr(e)

2004

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 26.10.2010; Aktenzeichen IX B 84/10)

Tatbestand

Streitig ist, ob und ggf. in welcher Höhe die Klägerin einen Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen für das Objekt in X. geltend machen kann.

Mit not. Kaufvertrag vom 14.November 2001 erwarb die Klägerin das Grundstück in X. zu einen Kaufpreis von … DM. Das Grundstück war mit einer ehemaligen Bundeswehrkaserne bebaut und an verschiedene Mieter vermietet, u.a. auch an eine Tanzschule und an einen Schlagzeuger zu Übungszwecken. Da das Gebäude zu Schulungszwecken vermietet werden sollte, wurden noch im Jahr 2002 alle Mietverhältnisse beendet. Bereits im Jahr 2002 zeichnete sich ab, dass zunächst keine Vermietung möglich war. Zwar hatte ein Bildungswerk signalisiert, dass es an einer weiteren Anmietung des Gebäudes interessiert sei. Es gab aber zu erkennen, dass dies nur bei Beibehaltung des bisherigen geringen Mietzinses in Betracht kam. Da in jedem Falle eine umfangreiche Sanierung des Gebäudes vor einer Vermietung vorgenommen werden musste, war eine Fortschreibung der bisher erzielten Mieten für die Klägerin indiskutabel. Um die Jahreswende 2002 auf 2003 ereignete sich ein Wasserschaden. Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten hat die Klägerin bis heute nicht durchgeführt.

Mit der Feststellungserklärung für das Streitjahr machte die Klägerin für das Objekt in X. neben der normalen AfA für das Gebäude die AfaA auf den Restbuchwert geltend. Insgesamt ergab sich ein Werbungskostenüberschuss von … €. Mit Feststellungsbescheid vom … lehnte der Beklagte die Feststellung der Vermietungseinkünfte für das Objekt in X. ab, weil weder die Vermietungsabsicht noch der Verbrauch des Gebäudes nachgewiesen sei.

Die Klägerin legte Einspruch ein. Sie führte aus, dass es eines Nachweises für den technischen und wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes nicht bedürfe. Aufgrund ihrer Sachkunde könnten die Gesellschafter der Klägerin dies selbst beurteilen. Bereits mit der Feststellungserklärung habe die Klägerin dargelegt, welche Schäden entstanden seien. Die Vermietungsabsicht sei ausreichend nachgewiesen worden. Im Januar 2004 habe die Maklerin B. erfolglos versucht, das Gebäude zu vermieten. Die Klägerin habe ein Schreiben einer weiteren Immobilienmaklerin vorgelegt, nach dem eine kurzfristige Vermarktung aufgrund der momentanen Marktlage sehr schwierig sei. Mit Umbau- und Sanierungsarbeiten könne erst begonnen werden, wenn ein Mieter für das Gebäude gefunden sei. Zwischenzeitlich habe die Klägerin für das Gebäude auch eine Wohnanlage geplant. Auch diese Planungen hätten nicht zum Erfolg geführt.

Den Einspruch wies der Beklagte als unbegründet zurück. Der Beklagte legte im Einzelnen dar, dass eine Absicht, auch weiterhin Vermietungseinkünfte bei einem leerstehenden Gebäude zu erzielen, nur dann angenommen werden könnte, wenn der Steuerpflichtige die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit seiner Vermietungsbemühungen nachweise. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Wegen der bestehenden Mängel des Gebäudes fehle es schon an der objektiven Vermietbarkeit des Gebäudes. Im Übrigen werde, wie eine Internet Abfrage zeige, das Gebäude seit geraumer Zeit von der Immobilienmaklerin zum Verkauf angeboten. Auch die Umplanung des Gebäudes zu einer Wohnanlage deute darauf hin, dass gar keine ernsthafte Vermietungsabsicht bestehe, sondern der Verkauf des Grundstücks beabsichtigt sei. Eine AfaA wegen des Wasserschadens komme im Streitjahr schon deswegen nicht in Betracht, weil dieser Schaden vor dem Streitjahr eingetreten sei. Da auch nach diesem Schaden keinerlei Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden seien, bestätige dies die Annahme, dass keine ernsthaften Vermietungsbemühungen unternommen würden.

Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage. Die Klägerin wiederholt im Wesentlichen das Vorbringen des Vorverfahrens. Sie weist unter Beweisantritt darauf hin, dass die Immobilienmaklerin H. bereits Ende 2003 einen Exklusivauftrag zur Vermietung des Gebäudes gehabt habe. Durch diesen Exklusivauftrag habe verhindert werden sollen, dass sich andere Makler mit der Vermarktung des Gebäudes befassten. Insgesamt habe sie ihre Vermietungsabsicht nicht aufgegeben. Seit 2009 führe sie mit der Schulbehörde der Stadt X. Gespräche über die Vermietung des Gebäudes. Im Septem...