Neue Grundsätze zur einkommensteuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen

Leitsatz

1. Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 30.9.1997, IX R 80/94 (BStBl II 1998, 771) ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Dabei ist es unerheblich, ob dieser die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragt (Anschluss an BFH-Urteil vom 21.11.2000, IX R 37/98, BStBl II 2001, 705).

2. Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, ist die Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Hat der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.

3. Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung).

4. Lässt sich der Umfang der – neben einer tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen – Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 % der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.

5. Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung (z.B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe, Beseitigung von Schäden) sind keine Selbstnutzung.

Normenkette

§ 2 EStG , § 9 EStG , § 21 EStG , § 118 Abs. 2 FGO

Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen (Eheleute) hatten 1990 eine Ferienwohnung erworben, die sie über einen Verwalter an wechselnde Feriengäste vermieten ließen, wobei sie sich vier Wochen jährlich zur Selbstnutzung und Renovierung vorbehalten hatten. Sie veräußerten die Wohnung bereits 1999. Die Wohnung war in den Streitjahren 1990 und 1991 an 174 bzw. 185 Tagen vermietet.

Die Steuerpflichtigen ermittelten durch Abzug der gesamten Aufwendungen Werbungskostenüberschüsse von rund 10 500 DM bzw. 8 200 DM. Das FA ließ die der Vermietung nicht direkt zuordenbaren Werbungskosten nur mit dem nach den Vermietungstagen berechneten Anteil zum Abzug zu und kam so sogar zu positiven Einkünften von rund 100 DM bzw. 1 700 DM.

Entscheidung

Nach den vom BFH in dieser Entscheidung aufgestellten neuen Grundsätzen musste die Sache an das FG zurückverwiesen werden. Dieses muss nun prüfen, in welchem zeitlichem Umfang die Steuerpflichtigen die Wohnung während des vierwöchigen Selbstnutzungsvorbehalts tatsächlich zu Renovierungsarbeiten genutzt haben. Mit dem darauf entfallenden Anteil ist die vorbehaltene Nutzungszeit der Vermietung zuzurechnen. Der Rest davon ist als Selbstnutzung zu beurteilen.

Hinweis

In dieser Leitentscheidung stellt der BFH neue Grundsätze zu der immer wieder strittigen Frage auf, unter welchen Voraussetzungen eine zu längerfristigen Werbungskostenüberschüssen führende Nutzung von Ferienwohnungen steuerlich zu berücksichtigen oder als unbeachtliche Liebhaberei ("Non-Profit-Activity") einzustufen ist. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen ausschließlich vermieteten (Leitsätze 1 und 5) und teils selbst genutzten Ferienwohnungen (Leitsätze 2-5).

1. Nach der Rechtsprechung des BFH ist bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Dies gilt auch für Ferienwohnungen, die – in Eigenregie oder über Dritte – ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden, d.h. die Wohnung darf weder selbst genutzt werden noch darf sie aufgrund eines Vorbehalts zur Selbstnutzung zur Verfügung stehen, auch wenn sie tatsächlich nicht selbst genutzt wird. Hervorzuheben ist zweierlei:

a) Kurzfristige Aufenthalte des Vermieters wegen Mieterwechsels (Endreinigung, Schlüsselübergabe) oder zur Beseitigung von Schäden (auch Schönheitsreparaturen) stellen keine schädliche Selbstnutzung dar.

b) Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast dafür, dass die Wohnung ohne jede Selbstnutzung dauernd zur Vermietung bereitgehalten wurde. Es empfiehlt sich daher, um eine evtl. erst Jahre später folgende Auseinandersetzung mit dem FA zu vermeiden, unangreifbare Nachweise dafür zu schaffen, dass keine Selbstnutzung vorlag, die über unschädliche Kurzaufenthalte anlässlich von Mieterwechseln oder auch von selbst ausgeführten Reparaturen hinausgehen.

2. Bei teils selbst genutzten Ferienwohnungen sind für die Prognose, ob ein Totalüberschuss erzielt wird, die Werbungskosten wie folgt abzusetzen:

a) Die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten, z.B. Reinigungskosten, sind voll zu berücksichtigen.

b) Die sowohl durch die Vermietung als auch durch di...