Dötsch/Pung/Möhlenbrock (D/... / 5.4.3 Überlassung von Wohnräumen an den Gesellschafter

Ausgewählte Literaturhinweise:

Binnewies/Wollweber, Private Feriendomizile in der Steuerfalle? – Zu den ertragstlichen Fallstricken selbst genutzter Auslandsimmobilien, DStR 2014, 628;

Golombek, VGA bei unentgeltlicher Überlassung einer spanischen Ferienimmobilie – wirklich nur bis 2012 relevant?, BB 2014, 855;

Piltz, Besteuerung ohne Leistungsfähigkeit? – Das selbstgenutzte Ferienhaus, DStR 2014, 684;

Rindermann-Haugwitz, Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie als vGA nach Maßgabe der aktuellen Rechtslage, BB 2015, 2654;

Scholz, Vermietung an den Gesellschafter – Muss eine GmbH ihrem Gesellschafter mehr als die ortsübliche Miete berechnen?, KSR direkt 12/2016, 7;

Kohlhaas, VGA wegen unentgeltlicher Nutzung einer in Spanien gelegenen Immobilie, BB 2017, 474;

Pflüger, Ges-GF: "vGA-Falle" bei Vermietung eines Wohngebäudes, GStB 2017, 84;

Prühs, Wohnraumüberlassung an GmbH-Ges zur ortsüblichen Miete als vGA, GmbH-Stpr 2017, 132;

Renner, VGA bei nicht kostendeckender Vermietung einer Immobilie an Gesellschafter, DStZ 2017, 458.

 

Tz. 1008

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Überlässt eine Kap-Ges Räumlichkeiten zu Wohnzwecken an ihren Gesellschafter, muss sie hierfür grds eine angemessene Miete verlangen. Ansonsten läge eine vGA vor. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn die Überlassung iRd Anstellungsverhältnisses erfolgt und deshalb eine zusätzliche Gegenleistung der Gesellschaft für die Arbeitsleistung des Ges-GF darstellt; dazu auch s Tz 816. In diesem Fall führt eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung zu einem geldwerten Vorteil, der beim Gesellschafter der LSt bzw ESt unterliegt; s R 8.1 Abs 5, 6 LStR (stpfl Sachbezug). Der geldwerte Vorteil aus einer solchen unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung ist bei der Prüfung der Angemessenheit der Gesamtbezüge des GF einzubeziehen.

 

Tz. 1009

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Die angemessene Miete ist grds nach der so genannten Marktmiete zu ermitteln, also nach dem Mietpreis, den die Kap-Ges bei Vermietung an einen fremden Dritten erzielen könnte. Schwierigkeiten ergeben sich dann, wenn dem Gesellschafter Wohnräume überlassen werden, die häufig nach seinen persönlichen Vorstellungen hergerichtet sind und eine besonders hochwertige Ausstattung erhalten haben.

 

Ausgangsbeispiel:

Die E-GmbH erwirbt im Jahr 05für 300 000 EUR ein unbebautes Grundstück in einem bevorzugten Wohngebiet und bebaut es mit einem Einfamilienhaus, dessen HK 1 Mio EUR betragen (Wohnfläche 230 qm). Die AK/HK werden voll fremdfinanziert. Die GmbH vermietet das Grundstück nach Fertigstellung des Hauses für eine Miete von 9 EUR/qm monatlich an ihren Ges-GF E (= 2 070 EUR monatlich). Die angesetzte Miete entspr dem ortsüblichen Mietpreis für Objekte mit gehobener Ausstattung.

Es ist absehbar, dass die E-GmbH auf Grund der AfA und der hohen Finanzierungskosten zumindest mittelfristig aus der Vermietung des Objekts keinen Überschuss erzielen kann.

 

Tz. 1010

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Nach früherer Rspr war als Mietwert solcher Objekte unabhängig von der erzielbaren Marktmiete die Kostenmiete anzusetzen, da eine Marktmiete regelmäßig nicht ermittelbar ist; s Urt des BFH v 08.03.1968 (BStBl II 1968, 435). Später ist der BFH jedoch davon wieder abgewichen, indem er den Mittelwert aus Kostenmiete und Marktmiete als maßgebend angesehen hat; s Urt des BFH v 19.04.1972 (BStBl II 1972, 594). Dies war uE deshalb nicht schlüssig, weil eine Marktmiete bei diesen Objekten ja gerade nicht ermittelt werden kann. Sie kann deshalb auch schwerlich als Berechnungsgrundlage zur Festlegung eines "Ersatzwerts" herangezogen werden.

Schwierigkeiten ergeben sich in den dargestellten Fällen vor allem dann, wenn die Gesellschaft – wie im obigen Ausgangsbeispiel – zumindest auf mittlere Sicht keine Rendite aus derartigen Objekten ziehen kann. Es muss davon ausgegangen werden, dass eine Kap-Ges ein solches Objekt zur Fremdvermietung nicht erwerben/errichten würde. Allenfalls wäre denkbar, eine Vermietung an einen Fremd-GF vorzusehen, um diesen auf längere Zeit an die Gesellschaft binden zu können.

 

Tz. 1011

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Eine Kap-Ges hat keine außerbetriebliche Sphäre; s Urt des BFH v 04.12.1996, DStR 1997, 492, v 08.07.1998 (GmbHR 2004, 1230), und v 12.06.2013 (BStBl II 2013, 1024). Es ist deshalb auch nicht möglich, das "Geschäft" der außerbetrieblichen Gesellschaftsebene zuzuordnen mit der Folge, dass alle Aufwendungen für das Haus als Entnahmen, alle "Mieteinnahmen" als Einlagen zu behandeln wären. Die Problematik ist damit nur über die Grundsätze der vGA lösbar. Grundlegend dazu s § 8 Abs 3 KStG Teil C Tz 9ff.

Entspr hat der BFH entschieden, dass eine vGA vorliegen kann, wenn eine Kap-Ges ohne angemessenes Entgelt verlustträchtige Geschäfte tätigt, die im privaten Interesse ihrer Gesellschafter liegen; s Urt des BFH v 17.11.2004, DB 2005, 749. Ob ein Verlustgeschäft im eigenen Gewinninteresse oder im Interesse der Gesellschafter durchgeführt wird, ist nach dieser Rspr nach denjenigen Kriterien zu prüfen, die zur Abgrenzung zwischen ...

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