Blersch/Goetsch/Haas, InsO § 109 Schuldner als Mieter oder Pächter

Gesetzestext

(1) ¹Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. ²Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. ³Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.

(2) ¹Waren dem Schuldner der unbewegliche Gegenstand oder die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen, so kann sowohl der Verwalter als auch der andere Teil vom Vertrag zurücktreten. ²Tritt der Verwalter zurück, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. ³Jeder Teil hat dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei Wochen zu erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterläßt er dies, so verliert er das Rücktrittsrecht.

Bis einschließlich 30. Juni 2007 geltende Fassung des § 109 Abs. 1 Satz 1:

(1) ¹Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. ²…

1. Allgemeines

Rn 1

Soweit Miet- oder Pachtverhältnisse gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ungeachtet der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fortbestehen, regelt die Vorschrift Möglichkeiten einer vorzeitigen Beendigung der Verträge für den Insolvenzverwalter, soweit der Schuldner Mieter oder Pächter ist. Bezieht sich das Mietverhältnis auf den Wohnraum des Schuldners, besteht kein Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters, dieser kann vielmehr gegenüber dem Vermieter erklären, dass Ansprüche nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Abs. 1 wurde durch das Gesetz zur Vereinfachung des Insolvenzverfahrens^[1] mit Wirkung ab 1.7.2007 teilweise neu gefasst. An Stelle der Verweisung auf die einschlägige gesetzliche Kündigungsfrist für eine Kündigung durch den Insolvenzverwalter ist vorbehaltlich einer kürzeren Frist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende bestimmt. Die Neuregelung ist gemäß Art. 103c Abs. 1 EGInsO auf Insolvenzverfahren anwendbar, die ab dem 1.7.2007 eröffnet worden sind, wohingegen für Insolvenzverfahren mit Eröffnungsdatum bis zum 30.6.2007 noch die bisherige Gesetzesfassung maßgeblich bleibt.

Rn 2

Abs. 1 regelt den Fall, dass dem Schuldner der Mietgegenstand bereits vor Verfahrenseröffnung überlassen war, Abs. 2 denjenigen Fall, dass eine Überlassung noch nicht stattgefunden hatte.

Rn 3

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Norm ist der Bestand eines Miet- oder Pachtvertrags über einen unbeweglichen Gegenstand^[2] oder über Räume^[3], welche der Schuldner angemietet oder angepachtet hat. Soweit schon vor Verfahrenseröffnung eine wirksame (vgl. § 112) vermieterseitige Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses erfolgt ist, bleibt für das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters oder die Ausübung des Rücktrittsrechtes gem. Abs. 2 nur insoweit Raum, als hierdurch eine frühere Vertragsbeendigung herbeigeführt werden kann.

Rn 4

Anders als nach dem Recht der KO bestehen Miet- oder Pachtverhältnisse über bewegliche Gegenstände und Rechte grundsätzlich nicht über den Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung hinaus fort, sondern unterliegen dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters gem. § 103; eine Ausnahme hiervon gilt nur für Verträge, die der Regelung des § 108 Abs. 1 Satz 2 unterfallen.

Für Miet- oder Pachtverträge und diesen gleichgestellte Verträge (insbesondere Leasingverträge), die sich auf bewegliche Gegenstände und Rechte ("sonstige Gegenstände") beziehen, die einem Dritten im Zusammenhang mit der Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zur Sicherheit übertragen wurden, regelt § 108 Abs. 1 in der Insolvenz des Vermieters/Verpächters den Fortbestand des Vertragsverhältnisses über den Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung hinaus (vgl. die dortige Kommentierung).

Rn 5

Abs. 1 statuiert in der Insolvenz des Mieters/Pächters eines unbeweglichen Gegenstandes oder von Räumen ein ordentliches Sonderkündigungsrecht aus Anlass des Insolvenzverfahrens nur für den Insolvenzverwalter, dem anderen Teil steht ein besonderes Kündigungsrecht insoweit nicht zu.

Rn 6

Insbesondere der Ausschluss eines besonderen Kündigungsrechts für den Vermieter bzw. Verpäc...