Bedarfsbewertung: Anlage Gr... / 2.6.3 Angaben zum Sachwert (Zeilen 65 bis 92)

Die Zeilen 65 bis 92 betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden kann.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG ermittelt. Bodenwert und Gebäudesachwert sind dann zusammenzurechnen und ergeben damit den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Anschließend ist der vorläufige Sachwert mit einer Wertzahl gem. § 191 BewG zu multiplizieren.

 

Wichtig

Wert der Außenanlagen mit Gebäude- und Bodenwert abgegolten

Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten.

Der Bodenwert ermittelt sich wie bei einem unbebauten Grundstück durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Regelherstellungskosten des Gebäudes, d. h. die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Dabei sind die Regelherstellungskosten der Anlage 24 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen.

Die Anpassung der Regelherstellungskosten erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes. Dabei ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt. Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.

Schließlich ist noch eine Alterswertminderung abzuziehen, die sich regelmäßig aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 zum Bewertungsstichtag ergibt. Als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit kann der 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit angenommen werden.

Zur Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer sind die Grundsätze des Ertragswertverfahrens heranzuziehen. Diese können den R B 185.3 Abs. 2 ErbStR bzw. R B 185.4 Abs. 2 ErbStR entnommen werden.

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. So wird berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat (sog. Restwertregelung). Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen.

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.

 

Praxis-Beispiel

Mehrere Gebäude

Der Steuerpflichtige hat ein Grundstück, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist (Gebäudesachwert für dieses beträgt 180.000 EUR) und weiterhin mit einer Garage (Gebäudesachwert: 25.000 EUR).

Lösung

In diesem Fall ergibt sich ein Gebäudewert in Höhe von 205.000 EUR (Gebäudesachwert Einfamilienhaus + Gebäudesachwert Garage).

In Zeile 66 ist die Brutto-Grundfläche für das gesamte Gebäude bzw. den gesamten Gebäudeteil einzutragen. Dies gilt aber nicht für Stellplätze lt. Zeilen 89 - 90.

Brutto-Grundfläche (Zeile 67) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2-2005-02 und deren konstruktive Umschließungen. Dazu zählen grundsätzlich auch Keller- und ausbaubare Dachgeschossebenen. Es wird hier zwischen folgende Bereiche unterschieden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

Bereich c: nicht überdeckt

Dabei berücksichtigen die Regelherstellungskosten (RHK) jedoch nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b. Dagegen wird der Bereich c nicht erfasst.

In der Zeile 68 ist die Anzahl der Geschosse (einschließlich Ober- und/oder Dachgeschoss und ohne Keller) anzugeben.

Wenn das Gebäude unterkellert ist, ist dies in Zeile 69 anzukreuzen. Von einer Unterkellerung ist auszugehen, wenn das Gebäude mehr als 50 % unterkellert ist.

In der Zeile 70 ist anzugeben, ob ein Flachdach oder flach geneigtes Dach vorhanden ist.

Ist ein Dachgeschoß vorhanden und dieses ausgebaut, so ist dies in der Zeile 71 anzugeben.

In der Zeile 72 ist die Gebäudeart anzugeben; dies mit der entsprechenden Nummer in de...

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