BFH II R 40/15
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berücksichtigung von Sanierungskosten in einem Sachverständigengutachten

 

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen.

2. Ist im Ertragswertverfahren dem schlechten Zustand eines Gebäudes bei Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer nicht Rechnung getragen worden, können Instandsetzungskosten durch Abschläge zu berücksichtigen sein. Aus dem Gutachten muss sich jedoch ergeben, wie sich die Mängel und Schäden auf den Verkehrswert auswirken.

3. Je weniger unmittelbare tatsächliche Erkenntnisse des Sachverständigen vorliegen, umso geringer ist der Nachweiswert des Gutachtens.

 

Normenkette

BauGB § 194; BewG 1991 § 138 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, Abs. 4; BewG 1991 § 139; BewG 1991 §§ 145-147; BewG 1991 § 148; BewG 1991 §§ 149-150; WertV § 7 Abs. 1 S. 1, § 16 Abs. 4, §§ 17, 18 Abs. 4, § 19 S. 1; WertR 2006 Nr 1.5.5; WertR 2006 Nr 3.5.8 Sätze 1-2; WertR 2006 Nr 3.6.1.1.8

 

Verfahrensgang

FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 10.06.2015; Aktenzeichen 3 K 3248/11; EFG 2015, 1596)

 

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 10. Juni 2015  3 K 3248/11 wird als unbegründet zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

 

Tatbestand

Rz. 1

I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) erhielt von seiner Mutter (M) im Wege einer Schenkung am 28. Dezember 2007 ein Grundstück, auf dem sich ein um das Jahr 1900 erbautes Miethaus mit insgesamt 23 vermieteten Wohneinheiten und einer leer stehenden Wohnung befand. Eine durchgreifende Sanierung oder Modernisierung hatte seit der Errichtung des Gebäudes nicht stattgefunden.

Rz. 2

Der Kläger reichte beim Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt --FA--) eine Bedarfswerterklärung nebst Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vom 25. Mai 2010 ein. In diesem Gutachten ermittelte der Sachverständige einen Ertragswert von 800.000 €, von dem er pauschale Kosten für die Beseitigung eines Reparaturstaus von 170.000 € abzog und so einen bereinigten Ertragswert/Verkehrswert von 630.000 € berechnete. Nach Angaben des Sachverständigen konnte er bei einer Ortsbesichtigung das Objekt im Außen- und exemplarisch im Innenbereich besichtigen. Das Gebäude habe insgesamt einen verbrauchten baulichen Zustand aufgewiesen. Aus Angaben der M schloss der Sachverständige, dass sich die Ausstattung von 16 der 24 Wohneinheiten größtenteils noch im Zustand nach Erstellung des Gebäudes befunden habe. Für die Gebäudehülle und die 16 Wohnungen sei nach überschlägiger Schätzung von einem Investitionsbedarf von mindestens 170.000 € auszugehen. Auf die 16 Wohnungen entfalle ein Anteil von ca. 116.000 €.

Rz. 3

Mit Bescheid vom 17. Mai 2011 stellte das FA einen nach § 146 Abs. 2 und 4 des Bewertungsgesetzes in der für 2007 maßgebenden Fassung (BewG) berechneten Grundbesitzwert von 782.000 € auf den 28. Dezember 2007 für Zwecke der Schenkungsteuer fest. Das vorgelegte Gutachten war nach Meinung des FA nicht anzuerkennen, weil es hinsichtlich der pauschal geschätzten Reparatur- und Instandsetzungskosten nicht plausibel sei.

Rz. 4

Während des Einspruchsverfahrens konnte die Bausachverständige des FA vier Wohnungen des Objekts besichtigen. Sie berechnete den Reparatur- und Instandsetzungsbedarf für insgesamt sieben renovierungsbedürftige Wohnungen mit ca. 101.000 € und ermittelte einen Verkehrswert in Höhe von 699.000 € (800.000 €./. 101.000 €). Mit Einspruchsentscheidung vom 16. September 2011 setzte das FA den Grundbesitzwert auf 699.000 € herab und wies im Übrigen den Einspruch als unbegründet zurück.

Rz. 5

Die hiergegen erhobene Klage wies das Finanzgericht (FG) mit dem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2015, 1596 veröffentlichten Urteil ab. In der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 10. Juni 2015 wird die erschienene M als "mögliche Zeugin" bzw. "Zeugin" bezeichnet. Zu einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der M kam es nicht; eine entsprechende Rüge ist im Protokoll nicht verzeichnet.

Rz. 6

Mit der Revision rügt der Kläger die Verletzung des § 138 Abs. 4 BewG und die unterlassene Vernehmung der Zeugin.

Rz. 7

Er beantragt sinngemäß, die Vorentscheidung aufzuheben und den Feststellungsbescheid vom 17. Mai 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 16. September 2011 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert auf den 28. Dezember 2007 für Zwecke der Schenkungsteuer mit 630.000 € festgestellt wird.

Rz. 8

Das FA beantragt sinngemäß, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 9

II. Die Revision ist unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Ein höherer als der vom FA bereits vorgenommene Abzug der geltend gemachten Renovierungskosten kommt mangels Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks nicht in Betracht. Die unterlassene Zeugenvernehmung begründet ...

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