BFH Urteil vom 24.07.1991 - II R 104/88 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gegenstand des Erwerbsvorgangs bei mehreren Verträgen; Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude

Leitsatz (NV)

Bereits mit dem Beitritt zu einer Bauherrengemeinschaft kann eine Bindung der Mitglieder der Bauherrengemeinschaft an ein Bebauungskonzept einer Veräußererseite eintreten, wenn durch den Vertrag über die Bauherrengemeinschaft Baubetreuer und Generalunternehmer bereits bestimmt sind.

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1

Verfahrensgang

FG Münster

Tatbestand

Im November 1980 wurde zum Zwecke des Erwerbs eines bestimmten Grundbesitzes die A GmbH & Co. KG gegründet. Geschäftsführer der Komplementär-GmbH war u. a. Herr B. Kommanditistin mit einem 1/3-Anteil war die C-GmbH. An der C waren Herr B und die Klägerin zu je ‹ Anteil beteiligt. Beide waren auch Geschäftsführer dieser Gesellschaft. Die weiteren Kommanditisten der A schieden Ende 1982 und Ende 1984 wieder aus.

Am 14. November 1980 erwarb die A den genannten Grundbesitz. Gegenüber der Stadt verpflichtete sie sich, die Erschließung des Geländes unter Übernahme der Kosten zu 90 v. H. zu übernehmen. Die Erstellung der Erschließungspläne und die Planung für das gesamte Gelände wurden dem Architekten D übertragen. Dieser plante auf dem Gelände ein Bauvorhaben mit insgesamt 60 Wohnungseinheiten. Diese Planung fand Ende 1981 in einem Prospekt ihren Niederschlag, welcher u. a. Übersichts- und Grundrißzeichnungen, eine Baubeschreibung und eine Übersicht über die zu erstellenden Wohnungen mit dem dafür notwendigen Gesamtaufwand und dem Eigen- und Fremdkapital zum Erwerb derselben enthielt. Als Baubetreuer war die C vorgesehen. Für die 60 Wohnungseinheiten wurde am 5. Februar 1982 ein gemeinsamer Bauantrag gestellt, der am 11. März 1982 genehmigt wurde. Die 60 Wohnungseinheiten wurden in zwei getrennten Bauherrengemeinschaften durchgeführt (eine zu 48 Wohnungseinheiten und eine zu 12 Wohnungseinheiten). Ebenfalls am 5. Februar 1982 wurde zwischen dem Architekten D und der E-GmbH & Co. KG als zukünftiger Generalunternehmerin ein Architektenvertrag abgeschlossen. An der E-KG waren Herr E zu 2/3 und die Klägerin zu 1/3 als Kommanditisten beteiligt. Die Geschäftsführung oblag einer GmbH, deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer Herr E war.

Herr B bemühte sich darüber hinaus um die nach den später abgeschlossenen Verträgen vorgesehene Zwischenfinanzierung. Am 5. März 1982 wurde mit der Bank Einigkeit über die Zwischenfinanzierung zu den später im Baubetreuungsvertrag mit den Bauherren garantierten Bedingungen erzielt. Zu diesem Zeitpunkt erklärte die X ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Übernahme der Endfinanzierung. Die mündliche Zusage der Bank wurde später mit Schreiben vom 9. Juni 1982 nochmals ausdrücklich bestätigt.

Am 17. März 1982 schloß die Klägerin mit 10 weiteren Interessenten für die Bauherrengemeinschaft, die die 48 Wohnungseinheiten errichten wollte, unter ihnen Herr B, einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag ab. Zweck der Gesellschaft war die einheitliche Wahrnehmung und Ausübung der Bauherrenrechte bei der Errichtung der genannten Wohnungseinheiten auf den von den einzelnen Bauherren als Bruchteilseigentum zu erwerbenden Grundstücken. Die Bauplanung lt. Prospekt und die Baubeschreibung wurden als Anlage in den Gesellschaftsvertrag mitaufgenommen. Der Gesellschaftsvertrag sah für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters vor, daß dieser verpflichtet war, seinen Miteigentumsanteil an den neuen Mitgesellschafter zu übertragen. Die entsprechende Vormerkung zur Sicherung dieses Anspruchs wurde zugleich bewilligt. Als Geschäftsführer der Bauherrengemeinschaft wurde Herr B eingesetzt. Er wurde bevollmächtigt, alle zur Durchführung des Bauvorhabens notwendigen Erklärungen abzugeben und Verträge abzuschließen. Ausdrücklich vorgesehen war die Beauftragung der C als Baubetreuer und der E-KG als Generalunternehmer, die diese Arbeiten auch für die restlichen 12 Wohnungseinheiten durchführen sollte, die nicht Gegenstand des Gesellschaftsvertrages waren. Dabei wurden Festpreise festgelegt, die alle Kosten lt. Prospekt enthielten. Bereits nach diesem Gesellschaftsvertrag sollte die Klägerin die Wohnungen Nr. . . . übernehmen, die mit insgesamt . . . Miteigentumsanteilen an dem noch von der A zu erwerbenden Grundstück verbunden werden sollten. Die anderen Wohnungseinheiten übernahmen die anderen Mitgesellschafter mit Ausnahme von 10 Wohnungseinheiten, die später mit . . . Miteigentumsanteilen verbunden werden sollten und für die noch keine Interessenten vorhanden waren. Die A-, C- und die E-KG waren nicht Mitgesellschafter der Bauherrengemeinschaft.

Am selben Tag (17. März 1982) erwarb die Klägerin mit notariell beurkundeten Verträgen - wie auch die übrigen Mitgesellschafter - ihre für die jeweiligen Wohnungseinheiten vorgesehenen Miteigentumsanteile an dem Grundstück von der A. Die Grundstücksverträge enthielten jeweils folgende Klausel:

,,Der Erwerber ist verpflichtet, auf dem Grundbesitz, an welchem er Miteigentum gemäß §§ 1 und 2 dieses Vertrages erwirbt, gemeinsam mit den übrigen Miteigentümern ein Gesamtbauvorhaben mit Wohnräumen nebst Kfz-Stellplätzen zu errichten und durch Vertrag mit den übrigen Miteigentümern gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz Wohnungs- und Teileigentum an dem Gebäude zu begründen. Dabei soll der vom Bauherrn erworbene Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an den im Plan mit Nr. . . . Räumen und dem Kfz-Stellplatz verbunden werden. Auf die vorläufigen Baupläne samt vorläufiger Baubeschreibung gemäß Anlage zur Urkunde . . . des amtierenden Notars wird Bezug genommen."

Am 19. März 1982 schloß die Bauherrengemeinschaft, vertreten durch Herrn B, mit der E-KG den vorgesehenen Generalunternehmervertrag. Am 22. März 1982 wurde mit der C der notariell beurkundete Baubetreuungsvertrag abgeschlossen. Am 25. März 1982 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Diese wurden am 31. Dezember 1982 abgeschlossen. Zwischen dem 29. März und dem 14. Dezember 1982 wurden die Miteigentumsanteile für 9 der restlichen 10 Wohnungseinheiten, für die bei Abschluß des Gesellschaftsvertrags noch keine Interessenten gefunden waren, durch die A veräußert. Die Erwerber traten der Bauherrengemeinschaft lt. Vertrag vom 17. März 1982 bei. Am 18. November 1982 wurde die Teilungserklärung nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abgegeben. Die Eigentumsumschreibungen im Grundbuch erfolgten ab dem 2. April 1984.

Die Klägerin beantragte Steuerbefreiung nach § 1 Nr. 1 des damals geltenden nordrhein-westfälischen Gesetzes über Grunderwerbsteuerbefreiung für den Wohnungsbau (GrEStWoBauG). Das beklagte Finanzamt (FA) stellte sie zunächst amtsintern vorläufig von der Steuer frei. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wurde am 22. April 1982 erteilt.

Nach Durchführung einer Betriebsprüfung bei der Bauherrengemeinschaft setzte das beklagte FA gegen die Klägerin durch Bescheid vom 17. Januar 1985 Grunderwerbsteuer in Höhe von . . . DM fest. Die beantragte Steuerbefreiung wurde abgelehnt. Als Gegenleistung wurden . . . DM zugrundegelegt, die sich aus den Herstellungskosten für die Wohnungseinheiten der Klägerin und den Kosten für den Erwerb der Miteigentumsanteile am Grundstück zusammensetzten. Hierin waren die Generalunternehmerkosten enthalten. Zusätzlich fielen an für die Klägerin u. a. . . . DM als Baubetreuungsgebühr der C, . . . DM als Höchstzinsgarantiegebühr der C, . . . DM als Zwischenfinanzierungsgebühren der C sowie . . . DM Geldbeschaffungskosten für Zwischenfinanzierung und . . . DM für Zwischenfinanzierungszinsen.

Hiergegen richtete sich die Klage. Mit dieser wurde geltend gemacht, daß die Klägerin Miteigentumsanteile am unbebauten Grundstück erworben und dieses selbst mit steuerbegünstigten Wohnungen i. S. des Wohnungsbaugesetzes bebaut habe. Die A habe das gesamte Gelände lediglich zur Weiterveräußerung gekauft. Die Initiative zum Erwerb des Grundbesitzes sei vom Architekten ausgegangen, der ursprünglich die Bebauung des Grundstücks mit Reihenhäusern vorgeschlagen habe. Erst später, als dies am Markt nicht mehr durchsetzbar gewesen sei, sei die Bebauung mit Eigentumswohnungen erwogen und durchgeführt worden. Hierfür sei die E-KG gewonnen worden. Ende 1981 hätten sich die Bauinteressenten eines gemeinsamen Bekanntenkreises zu einer Bauherrengemeinschaft zusammengefunden und mit dem Architekten das Bauvorhaben und dessen mögliche bauliche Gestaltung besprochen, während die preisliche Gestaltung von Herrn B erstellt worden sei. Grundlage hierzu seien die ursprünglichen Berechnungen eines Steuerberaters zum Neubau von 60 Wohnungseinheiten in einem Bauherrenmodell gewesen. Ein Auftrag von der A sei hierfür nicht vergeben worden. Diese habe den Bauherren auch keine Vertragsbedingungen diktiert und diktieren können.

Während des Klageverfahrens hat das FA durch Bescheid vom 29. April 1988 die Grunderwerbsteuer auf nunmehr . . . DM neu festgesetzt. Die Klägerin beantragte, den geänderten Bescheid nach § 68 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zum Gegenstand des Verfahrens zu machen. Im Klageverfahren bezweifelte das FA die Richtigkeit der Angaben der Klägerin über die Beauftragung des Architekten und verwies darauf, daß nach dem Vortrag im Einspruchsverfahren nur einige der zum 17. März 1982 bekannten Bauherren Kontakt mit dem Architekten aufgenommen hätten.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Der Erwerbsvorgang sei nicht nach § 1 Nr. 1 GrEStWoBauG von der Steuer ausgenommen, da die Klägerin keine unbebauten Miteigentumsanteile, sondern diese nur im Zusammenhang mit den noch zu erstellenden Eigentumswohnungen erworben habe. Die Vereinbarungen über den Erwerb der Miteigentumsanteile und die Verträge zur Bebauung (u. a. Gesellschaftsvertrag, Generalunternehmervertrag, Baubetreuungsvertrag, Finanzierungsverträge etc.) bildeten einen rechtlich einheitlichen Vertrag i. S. der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH).

Zur Gegenleistung gehörten neben den Grundstückskosten die eigentlichen Baukosten, wie Generalunternehmerkosten, Baubetreuungskosten, Planungs- und Architektenleistungen. Darüber hinaus seien aber auch die Kosten, die der Finanzierung der genannten eigentlichen Baukosten dienten, soweit sie nach dem vorgegebenen Vertragskonzept zwangsläufig für den Erwerber anfielen, der Gegenleistung zuzurechnen. Das FA habe daher zutreffend die Kosten für die Zwischenfinanzierung und die Höchstzinsgarantie als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks angesehen, da diese nach dem vorgesehenen Gesamtkonzept für alle Bauherren einheitlich anfielen.

Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung der §§ 133, 157, 139, 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie des § 1 Abs. 1 GrEStG. Sie beantragt, das Urteil des FG, den Grunderwerbsteuerbescheid und die Einspruchsentscheidung aufzuheben.

Zur Begründung wird in Ergänzung des Klagevorbringens im wesentlichen folgendes vorgetragen: Die vom BFH zu typischen Bauherrenmodellen entwickelten Rechtsgrundsätze seien auf den vorliegenden Fall nicht ohne weiteres übertragbar. Vorformulierte Verträge oder gar Formularverträge seien von den Beteiligten nicht verwendet worden. Die Beteiligten hätten die Verträge individuell ausgehandelt. Es liege kein einheitliches Vertragswerk i. S. des § 139 BGB vor. Zwischen den Verträgen bestehe zwar ein wirtschaftlicher Zusammenhang, es könne aber nicht festgestellt werden, daß der rechtliche Bestand der verschiedenen Verträge miteinander ,,stehen oder fallen" solle. Der Sachverhalt im Streitfall unterscheide sich nicht von Fällen, in denen eine oder mehrere Personen ein Grundstück erwerben, um dies nach vorgefaßter Absicht und bereits vorliegenden Plänen mit Reihenhäusern oder mit einem Einfamilienhaus oder mit einem Miethaus zu bebauen.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist als unbegründet zurückzuweisen.

Das FG hat zu Recht als Gegenstand des Erwerbsvorgangs die Miteigentumsanteile am Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude angesehen. Dementsprechend hat es zu Recht eine Steuerbefreiung nach § 1 Nr. 1 GrEStWoBauG abgelehnt. Ebenso hat es zutreffend die Leistungen der Klägerin für die Errichtung des Gebäudes in die Gegenleistung miteinbezogen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1, § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

1. Das FG geht davon aus, daß die Vereinbarungen über den Erwerb der Miteigentumsanteile und die Verträge zur Bebauung (u. a. Gesellschaftsvertrag, Generalunternehmervertrag, Baubetreuungsvertrag, Finanzierungsverträge usw.) einen rechtlich einheitlichen Vertrag darstellen und folgert daraus - im Einklang mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. BFH-Urteil vom 23. Juni 1982 II R 155/80, BFHE 136, 427, BStBl II 1982, 741, und vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590) -, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs die Miteigentumsanteile am bebauten Grundstück sind. Es kann jedoch im Streitfall dahingestellt bleiben, ob die verschiedenen Vereinbarungen tatsächlich zivilrechtlich als einheitlicher Vertrag anzusehen sind und bereits deswegen Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück ist.

Im Streitfall ergibt sich, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück ist, jedenfalls daraus, daß zwischen den Verträgen über den Erwerb des Miteigentumsanteils und den Vereinbarungen über die Errichtung des Gebäudes bereits ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, daß die Klägerin bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhalten hat. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (BFH-Urteil vom 18. Oktober 1989 II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181). Nicht ausschlaggebend ist dabei, daß der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, daß (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen (BFH-Urteil vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183).

Ein derartiger objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nach diesen Grundsätzen ist stets gegeben, wenn der Erwerber sich bereits vor Abschluß des Grundstücksvertrags gegenüber einer untereinander vertraglich verbundenen Veräußererseite hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks zivilrechtlich gebunden hat. Nach den mit keiner Verfahrensrüge angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des FG, an die der Senat gebunden ist (§ 118 Abs. 2 FGO), lag eine derartige Bindung der Klägerin vor Abschluß des Vertrags über die Miteigentumsanteile am Grundstück bereits vor. Spätestens mit ihrem Beitritt zur Bauherrengemeinschaft (Vertrag vom 17. März 1982) ist diese Bindung der Mitglieder der Bauherrengemeinschaft an das Bebauungskonzept eingetreten. Bereits durch diesen Vertrag waren sie an den Baubetreuer und den Generalunternehmer gebunden. Die von den Bauherren zu leistenden Entgelte waren im wesentlichen festgelegt. Damit waren die Mitglieder der Bauherrengemeinschaft bereits vor Abschluß des Vertrags über das Grundstück gegenüber den auf der Veräußererseite auftretenden Unternehmen E-KG und C, die ihrerseits verflochten war mit dem Grundstücksveräußerer A, in ihrer Entscheidung über das ,,Ob" und ,,Wie" einer Bebauung nicht mehr frei. Umstände, die ausnahmsweise bei derartigen Sachverhalten zu einem anderen Ergebnis führen können (vgl. BFH-Urteil vom 13. September 1989 II R 28/87, BFHE 158, 139, BStBl II 1989, 986), sind im Streitfall nicht festgestellt. Auch die Tatsache, daß die Klägerin selbst an auf der Veräußererseite auftretenden Gesellschaften beteiligt war, führt schon deswegen zu keinem anderen Entscheidungsergebnis, da nach den Feststellungen des FG die Klägerin selbst dem Initiatorenkreis nicht zuzurechnen ist und ihr auch über ihre Beteiligung an den Gesellschaften keine Machtstellung zuwuchs, aus der heraus sie selbst über das Grundstück hätte verfügen können. Auch die Klägerin erhielt den Zugang zum Grundstück erst durch den vorherigen Beitritt zur Bauherrengemeinschaft.

Da die begehrte Steuerbefreiung nach § 1 Nr. 1 GrEStWoBauG den Erwerb eines unbebauten Grundstücks zur Errichtung eines Gebäudes verlangt, Gegenstand des Erwerbsvorgangs der Klägerin aber ein bebautes Grundstück war, hat das FG die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung zu Recht als nicht gegeben angesehen.

Auch die Höhe der Gegenleistung ist vom FG zutreffend bestimmt worden. Ist Gegenstand des Erwerbvorgangs das Grundstück in bebautem Zustand, so rechnen alle Leistungen des Erwerbers zur Gegenleistung, die er aufbringen muß, um das Grundstück in diesem Zustand zu erhalten. Zutreffend hat das FG dabei auch die Aufwendungen der Klägerin für die Zwischenfinanzierung in die Gegenleistung miteinbezogen. Die Kosten der Zwischenfinanzierung belasten regelmäßig den Käufer einer noch herzustellenden Sache und gehen daher in den Kaufpreis ein. Ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück, so rechnen die Kosten der Zwischenfinanzierung regelmäßig zur Gegenleistung (vgl. BFH-Urteil vom 19. Juli 1989 II R 95/87, BFHE 157, 248, BStBl II 1989, 685).

Fundstellen

Haufe-Index 417914

BFH/NV 1992, 553