Entscheidungsstichwort (Thema)

"Abweichung" von einer BFH-Entscheidung; Gegenstand des Erwerbsvorgangs bei durch Konkurs gescheitertem Bauherrenmodell

 

Leitsatz (amtlich)

1. Ist nach Auffassung des FG einem bestimmten Sachverhalt eine andere Rechtsfolge beizumessen als sie der BFH in seiner Entscheidung zu einem im wesentlichen gleichen Sachverhalt ausgesprochen hat, so kann darin ―auch ohne ausdrücklichen Widerspruch in Form eines abstrakten Rechtssatzes― eine Abweichung liegen. Eine Abweichung liegt jedoch nicht vor, wenn der vom FG beurteilte Sachverhalt sich in so bedeutsamer und wesentlicher Weise von dem Sachverhalt der BFH-Entscheidung unterscheidet, daß durch den vom BFH aufgestellten Rechtssatz der Sachverhalt des FG nicht als "mitentschieden" anzusehen ist.

2. Ist bei einem ursprünglich im Rahmen eines "Bauherrenmodells" geplanten Grundstückserwerb das von der Veräußererseite entwickelte und angebotene Konzept durch Konkurs des Initiators derart gescheitert, daß der Erwerber sowohl in seiner Entscheidung über den Grundstückserwerb als solchem als auch über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung wieder frei wird, so ist nur das unbebaute Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs. Diese Rechtsfrage hat keine grundsätzliche Bedeutung.

 

Orientierungssatz

Parallelentscheidung: BFH, 24.10.1990, III B 35/90, NV.

 

Normenkette

FGO § 115 Abs. 2 Nrn. 1-2; GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

 

Tatbestand

I. Die A projektierte eine Bebauung für ein Grundstücksareal. Der Bebauungsplan und die umfassenden Einzelplanungen sahen ca. 200 Gebäudeeinheiten vor (Reiheneinfamilienhäuser, Doppelhäuser, Zweifamilienhäuser, Terrassenwohnungen). Das ―später vom Kläger gekaufte― Grundstück erwarb die A am 30.März 1984 (Angebot)/26.November 1984 (Annahme) von einer GmbH. Der Bauantrag für dieses Grundstück wurde am 2.April 1984 gestellt. Mit Prospekten, die umfassende Angaben zu den einzelnen baulichen Vorhaben in technischer, wirtschaftlicher und steuerlicher Hinsicht enthielten, warb die A Bauherren, die einen "vorgesehenen Treuhandvertrag mit Vollmacht" abschließen sollten. Durch notariell beurkundeten Abschluß eines derartigen Vertrags vom 20./21.Dezember 1984 erklärte der Kläger seinen Beitritt zur Bauherrengemeinschaft zwecks Errichtung eines Reihenhauses mit einem Gesamtaufwand von 454 250,80 DM. Der aufgrund der vorliegenden Planung der A mit dem Steuerberater B als Treuhänder abgeschlossene Vertrag mit umfassender unwiderruflicher Vollmacht bezeichnete im einzelnen die von diesem abzuschließenden Verträge (Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft, Grundstückskaufvertrag, Finanzierungsverträge für Zwischen- und Endfinanzierung, Höchstbetrags- und Ausfallbürgschaft, Garantie der Bauzeitzinsen, Konzeption, Marketing, Verkauf und Kundenbetreuung, Vermietung und Versicherung sowie Steuerberatung) und legte ihren wesentlichen Inhalt fest. Der Treuhänder hielt in Ausführung des ihm erteilten Auftrags am 21.Dezember 1984 eine Bauherrenversammlung für den Kläger und seinen unmittelbaren Nachbarn ab, die er dabei beide vertrat; er schloß am 24.Dezember 1984 bis auf den Werkvertrag sämtliche zuvor bezeichneten Dienstleistungsverträge ab und kaufte für den Kläger mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28.Dezember 1984 das Grundstück von der A. Die Entgelte für die Dienstleistungsverträge wurden bis zum 31.Dezember 1984 vom Kläger an die A überwiesen. Im Januar/Februar 1985 fiel die A in Konkurs.

Der Treuhänder versuchte im Zusammenwirken mit dem Notar das Grundstück von der noch im Grundbuch eingetragenen GmbH zu erwerben. Dazu mußte die Bereitschaft der Grundschuldinhaberin herbeigeführt werden. Nach Verhandlung stimmte diese einem Direktverkauf von der GmbH an den Kläger gegen Abtretung des Kaufpreises an sie zu. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 24.Mai 1985 erwarb der Kläger von der GmbH das Grundstück zu einem Preis von 82 950 DM. Kläger und Treuhänder waren an einer Durchführung des geplanten Baues eines Reiheneinfamilienhauses interessiert, weil nur so die für die Dienstleistungsverträge bereits an die A entrichteten Entgelte durch Ausnutzung der vorhandenen Baupläne und anderer Vorleistungen wenigstens teilweise in entsprechende Werte umgewandelt werden konnten. Der Treuhänder suchte daher einen neuen Werkunternehmer für den Kläger und seinen unmittelbaren Grundstücksnachbarn aus, damit dieser das ursprünglich geplante Bauwerk errichtete. Die Preise wurden neu ausgehandelt und das Entgelt vom Kläger direkt an die beauftragten Unternehmen überwiesen.

Das beklagte Finanzamt (FA) setzte zunächst für den durch den Vertrag mit der A vom 28.Dezember 1984 verwirklichten Erwerbsvorgang Grunderwerbsteuer in Höhe von 8 300 DM gegen den Kläger fest. Die Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes zog es dabei größtenteils in die Bemessungsgrundlage mit ein. Mit Bescheid vom 3.Juli 1985 verfügte das FA die Nichterhebung dieser Steuer. Mit Bescheid vom 19.Juli 1985 setzte das FA ―nun wegen des Vertrags vom 24.Mai 1985― erneut Grunderwerbsteuer in Höhe von 8 300 DM gegen den Kläger fest. Die Festsetzung erfolgte vorläufig gemäß § 165 Abs.1 der Abgabenordnung (AO 1977).

Mit der Klage machte der Kläger geltend, daß nur die Aufwendungen aus dem Grundstückskaufvertrag zu besteuern seien. Im wesentlichen trug er dazu vor: Durch den Konkurs des Initiators A sei aus dem zunächst gegebenen Erwerb im Bauherrenmodell ein auf die Eigeninitiative des Klägers sowie des in seinem Auftrag tätigen Treuhänders zustande gekommener Einzelerwerb eines Grundstücks mit sich anschließender, im eigenen Namen durchgeführter Bebauung geworden. Der Zugang zum Grundstück sei nicht mehr von Dritten dergestalt ermöglicht worden, daß damit zwingend eine fertige Bebauung vorgegeben gewesen sei.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben. Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei das unbebaute Grundstück gewesen. Im Streitfall habe zunächst zwar ein typischer "Erwerb im Bauherrenmodell" vorgelegen mit der Folge, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück gewesen sei. Der nunmehr zu besteuernde Grundstückskauf sei jedoch keine Fortsetzung dieses "Erwerbs im Bauherrenmodell" gewesen. Die A sei mit ihrem Konkurs als Initiator weggefallen. Sie habe nicht mehr die Rechtsmacht gehabt, dem Kläger das Eigentum am Grundstück zu verschaffen. Auch das bestehenbleibende Treuhandverhältnis bilde nicht die Klammer, die zu einem Erwerb eines Grundstücks mit fertigem Gebäude führe. Zwar sei der Treuhandvertrag grundsätzlich ein möglicher Basisvertrag, der zur Verknüpfung der darin im einzelnen beschriebenen weiteren, noch abzuschließenden Verträge im Sinne eines einheitlichen Leistungsgegenstandes führe. Er sei jedoch aufgrund seines Inhalts ersichtlich nur auf der Grundlage der Verwirklichung des von der A erstellten Gesamtangebots abgeschlossen worden. Nach deren Konkurs hätte der Treuhänder das ursprüngliche Angebot dem Kläger nicht mehr verschaffen können. Er sei damit erkennbar auch nicht mehr dem Initiator "im Wort" gestanden, sondern hätte für den Kläger nur deshalb weiter tätig bleiben können, weil dieser es wünschte. Die fortgesetzte Tätigkeit des Treuhänders für den Kläger mit dessen Einverständnis sei daher allenfalls in der Hülle des ursprünglichen Treuhandvertrags geschehen, aber mit ganz anderem Inhalt. Damit aber habe der Treuhänder nicht mehr einem Initiator oder sonstigen Dritten, der das Grundstück an der Hand hatte, im Wort gestanden, sondern dem Kläger selbst.

Das FG hat die Revision nicht zugelassen.

Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des beklagten FA. Mit dieser wird Divergenz und grundsätzliche Bedeutung geltend gemacht.

Die Entscheidung des FG weiche ab von dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29.Juni 1988 II R 258/85 (BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898). Der BFH habe entschieden, daß durch die rechtliche und tatsächliche Verknüpfung des verbal auf den Erwerb eines unbebauten Grundstücks gerichteten Kaufvertrags mit den Vereinbarungen über die Errichtung eines Reihenhauses Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück mit dem noch herzustellenden Reihenhaus sei. Die Einheitlichkeit des Vertragsgegenstandes "Grundstück und Gebäude" habe er daraus hergeleitet, daß nach dem Vertragskonzept die Kläger letztlich ein bebautes Grundstück erhalten sollten. Kennzeichnend dafür sei, daß nur solche Interessenten Eigentum an den Grundstücken erwerben konnten, die sich zuvor durch Einschaltung eines Treuhänders an die vorgesehene Bebauung unwiderruflich gebunden hätten. Durch die Einschaltung eines Treuhänders wäre es nur möglich gewesen, das komplette Vertragswerk anzunehmen. Die Entscheidung des FG weiche ab von diesem Grundsatz, daß der Treuhandvertrag die Einbettung in das Vertragsgeflecht bewirke, indem es dem Treuhandvertrag keine entscheidungserhebliche Bedeutung beimesse.

Der Rechtsstreit habe grundsätzliche Bedeutung. Der BFH habe über die Rechtsfrage, ob bei einem steckengebliebenen Bauherrenmodell, bei dem der Initiator in Konkurs gehe, das geplante Bauvorhaben trotzdem auf der Basis des ursprünglichen Treuhandvertrags und Einbindung des Grundstückseigentümers realisiert werde, noch nicht entschieden.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Nichtzulassungsbeschwerde des beklagten FA ist als unbegründet zurückzuweisen.

1. Die Entscheidung des FG weicht nicht ab i.S. von § 115 Abs.2 Nr.2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) vom Urteil des BFH in BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898.

Der vom FA herausgestellte Rechtssatz ist im wesentlichen zutreffend aus der angezogenen Entscheidung des erkennenden Senats abgeleitet. Diese Entscheidung beruht (u.a.) auf der rechtlichen Erwägung, daß durch eine (vorherige) Beauftragung eines Treuhänders eine unwiderrufliche Bindung an eine vorgesehene Bebauung eintreten kann mit der Folge, daß grunderwerbsteuerrechtlich Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück ist. Ebenso ist es zutreffend, daß im Streitfall eine solche Bindung über einen Treuhänder zunächst eingegangen und das entsprechende Vertragsverhältnis als solches auch nach dem Konkurs des Initiators fortgesetzt wurde. Gleichwohl konnte das FG zu seiner Entscheidung kommen, ohne gegen den angeführten Rechtssatz des BFH zu verstoßen.

Eine Abweichung i.S. des § 115 Abs.2 Nr.2 FGO liegt nicht nur dann vor, wenn ein die Entscheidung des FG tragender Rechtssatz ausdrücklich einem der Entscheidung des BFH zugrunde liegenden Rechtssatz widerspricht (vgl. Gräber, Finanzgerichtsordnung, § 115 Anm.17). Ist nach Auffassung des FG einem bestimmten Sachverhalt eine andere Rechtsfolge beizumessen als sie der BFH in seiner Entscheidung zu einem im wesentlichen gleichen Sachverhalt ausgesprochen hat, so kann darin ―auch ohne ausdrücklichen Widerspruch in Form eines abstrakten Rechtssatzes― eine "Abweichung" liegen. Eine Abweichung liegt jedoch dann nicht mehr vor, wenn der vom FG beurteilte Sachverhalt sich in so wesentlicher Weise von dem Sachverhalt der BFH-Entscheidung unterscheidet, daß durch den vom BFH aufgestellten Rechtssatz der Sachverhalt des FG nicht als "mitentschieden" anzusehen ist. Ob der Unterschied zwischen den Sachverhalten in diesem Sinne als bedeutsam und wesentlich zu werten ist, ist nach der inneren Logik des betreffenden vom BFH aufgestellten Rechtssatzes selbst zu beurteilen. Liegt ein bedeutsamer und wesentlicher Sachverhaltsunterschied vor, so folgt allein aus dem vom BFH abweichenden Entscheidungsergebnis des FG noch keine Abweichung i.S. des § 115 Abs.2 Nr.2 FGO.

Ausgehend von diesen Grundsätzen weicht das FG im Streitfall nicht von der BFH-Entscheidung ab. Nach dem vom FG festgestellten Sachverhalt, der mit keiner Verfahrensrüge angegriffen ist, bestand zwar das vertraglich begründete Rechtsverhältnis zu dem Treuhänder als solches fort, nach dem Konkurs des Initiators jedoch mit einem wesentlich geänderten Inhalt. Zum einen konnte der Treuhänder nicht mehr den Zugang zum Grundstück ermöglichen. Zum anderen war er auch nicht mehr gegenüber einem Initiator oder sonstigen auf der Veräußererseite auftretenden Personen gebunden, sondern nunmehr ausschließlich gegenüber dem grundstückserwerbenden Kläger. Das ursprüngliche Vertragskonzept mit den dafür vorgesehenen Vertragspartnern konnte und sollte er nicht mehr vermitteln. Diese Verträge, einschließlich des Grundstücksvertrags, sind dann auch mit anderen Vertragspartnern abgeschlossen worden. Ausgehend von diesen Feststellungen war das Vertragsverhältnis mit dem Treuhänder im Streitfall daher gerade der Merkmale entkleidet, die sonst wesentlich dafür sind, daß ihm der Senat entscheidungserhebliche Bedeutung für die Bestimmung des Gegenstands des Erwerbsvorgangs beimißt. Nach dem Konkurs des Initiators gewährleistete die Bindung an den Treugeber gerade nicht mehr die Annahme eines kompletten Vertragswerks. Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Treuhänder diente vielmehr ―wie das FG zutreffend bemerkt― nur als "Hülle" für dessen geänderte Aufgabe. Die zunächst eingegangene "unwiderrufliche Bindung" an eine vorgesehene Bebauung bestand nicht mehr. Damit liegen insgesamt so bedeutsame und wesentliche Unterschiede zu dem vom BFH beurteilten Sachverhalt vor, daß das FG zu seinem Entscheidungsergebnis kommen konnte, ohne damit von der Entscheidung des erkennenden Senats abzuweichen.

2. Die Rechtssache hat auch nicht die vom FA behauptete grundsätzliche Bedeutung i.S. des § 115 Abs.2 Nr.1 FGO.

Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob die Sachverhaltskonstellation nicht so sehr einzelfallbezogen ist, daß bereits deswegen ein Interesse der Allgemeinheit an einer Klärung nicht besteht.

Der vom FG festgestellte Sachverhalt wirft jedenfalls keine klärungsbedürftige Rechtsfrage auf. Das FG geht ―zusammengefaßt dargestellt― davon aus, daß mit dem Konkurs des Initiators im Streitfall das von der Veräußererseite entwickelte und angebotene Konzept gescheitert und der Treuhänder nur noch im Interesse des Klägers tätig war. Damit war der Kläger nicht nur in seiner Entscheidung über den Grundstückserwerb als solchen, sondern auch über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung wieder grundsätzlich frei. Die Bebauung konnte sogar nur aufgrund seiner eigenen Initiative überhaupt noch zustande kommen. Es ist nicht zweifelhaft, daß nach den von der Rechtsprechung des Senats entwickelten Grundsätzen (vgl. Urteil vom 18.Oktober 1989 II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181) bei einem solchen Sachverhalt nur das unbebaute Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs sein kann. Eine neue Rechtsfrage, deren Klärung erst in einem Revisionsverfahren herbeizuführen wäre, stellt sich jedenfalls dadurch nicht.

 

Fundstellen

Haufe-Index 63434

BFH/NV 1991, 11

BStBl II 1991, 106

BFHE 162, 483

BFHE 1991, 483

BB 1991, 128 (L)

DB 1991, 372 (T)

DStR 1991, 216 (K)

HFR 1991, 224 (LT)

StE 1991, 20 (K)

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