Christoph Wenhardt

2.8.1 Rechtslage bis 2022

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln. Hinsichtlich des Gebäudes gilt, dass dieses sofern das Ertragswertverfahren zu bewerten ist, mit dem Gebäudeertragswert gem. § 185 BewG anzusetzen ist und bei Anwendung mit dem Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert nach § 190 BewG.

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens greift jedoch nicht der Mindestansatz von 30 %- iger wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer (vgl. § 195 Abs. 2 S. 3 und 4 BewG).

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens greift jedoch nicht der Mindestansatz von 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts gem. § 190 Abs. 3 Satz 4 BewG (vgl. § 195 Abs. 2 Satz 5 BewG). Der Wert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden bestimmt sich unter Berücksichtigung des Gebäudeertragswerts bzw. Gebäudesachwerts und einer ggf. bestehenden Abbruchverpflichtung.[1]

Handelt es sich um Gebäude auf fremdem Grund und Boden, ist dies in den Zeilen 101 bis 106 einzutragen. Die entsprechenden Angaben zum Gebäude sind im Vordruck ab Zeile 16 zu machen. Hingegen ist ein Bodenwertanteil bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden nicht zu berücksichtigen.

Dagegen richtet sich die Bewertung von mit fremden Gebäuden belasteten Grundstücken nach § 195 Absatz 3 BewG.[2]

In Zeile 102 ist anzugeben, ob es sich um Grund und Boden mit fremdem Gebäude (belastetes Grundstück) oder um ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden handelt.

In Zeile 103 ist einzutragen, zu welchem Zeitpunkt das Nutzungsrecht für das Gebäude auf dem fremden Grund und Boden endet.

Zu belasteten Grundstücken ist in Zeile 104 das vertraglich vereinbarte jährliche Entgelt für die Überlassung des Grund und Bodens einzutragen. Die entsprechenden Angaben zum Grund und Boden (bei einem belasteten Grundstück) sind in den Zeilen 9 bis 15 zu erfassen.

Sofern eine Abbruchverpflichtung besteht, ist dies in der Zeile 105 einzutragen und der Abbruchzeitpunkt anzugeben. Darüber hinaus sind auch entsprechende Unterlagen beizufügen. Liegt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins vor, ist dieser in Zeile 106 einzutragen. Entsprechende Unterlagen (z. B. ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) sind beizufügen.

[1] S. auch R B 195.2 Abs. 1 ErbStR 2019, ein Beispiel enthält H B 195.2 ErbStH 2019.
[2] S. auch R B 195.2 Abs. 2 ErbStR 2019, ein Beispiel enthält H B 195.2 ErbStH 2019.

2.8.2 Rechtslage ab 2023

Ab 2023 sind die Änderungen des Bewertungsgesetzes aufgrund des Jahressteuergesetz 2022 zu beachten. Die gleichlautenden Erlasse v. 20.3.2023[1]

handeln die Bewertung von Gebäuden auf fremden Grund und Boden in den Rz. 86 – 97 ab. In den Rz. 98 – 103 wird die Bewertung des belasteten Grundstücks behandelt.

In Zeile 132 ist anzugeben, ob es sich

  1. um Grund und Boden mit fremdem Gebäude (belastetes Grundstück) oder
  2. um ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden handelt.

In Zeile 133 ist einzutragen, zu welchem Zeitpunkt das Nutzungsrecht für das Gebäude auf dem fremden Grund und Boden endet.

Zu belasteten Grundstücken ist in Zeile 134 das vertraglich vereinbarte jährliche Entgelt für die Überlassung des Grund und Bodens einzutragen. Die entsprechenden Angaben zum Grund und Boden (bei einem belasteten Grundstück) sind in den Zeilen 9 bis 15 zu erfassen.

Eine bestehende Abbruchverpflichtung ist in der Zeile 135 einzutragen und der Abbruchzeitpunkt anzugeben. Darüber hinaus sind auch entsprechende Unterlagen beizufügen.

Liegt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins vor, ist dieser in Zeile 136 einzutragen. Entsprechende Unterlagen (z. B. ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) sind beizufügen.

Weitere Hinweise

  1. Allgemeines

    Die Bewertung in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wird analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet.

  2. Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden

    Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Werts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ergibt sich aus § 195 Abs. 2 ErbStG i. V. m. § 195 Abs. 3 ErbStG und § 195 Abs. 4 BewG.

    Es ist der Unterschiedsbetrag aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.

    a) angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

    Dabei ergibt sich der angemessene Verzinsbetrag des Bodenwerts durch Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG mit den von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätzen nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG.[2]

     
    Hinweis

    Kein Liegenschaftszinssatz von den Gutachterausschüssen

    Stellen die Gutachterausschüsse keine...

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