Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Grundsteuer / b) Sachwertverfahren

Tz. 21

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Grundstücke, deren Wert nicht nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln sind, werden nach dem Sachwertverfahren zu bewertet.

Im Sachwertverfahren wird der Wert des Grund und Bodens (= Bodenwert) sowie des Gebäudes (= Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt und erst am Ende zusammenaddiert.

Tz. 22

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Der Bodenwert ist das Produkt aus der Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Der Bodenrichtwert ist der von den Gutachterausschüssen ermittelte Wert. Diese sind über das Internet öffentlich zugänglich, beispielsweise kann der Bodenrichtwert für ein Grundstück in NRW unter "www.boris.nrw.de" oder für ein Grundstück in Thüringen unter "https://tlbg.thueringen.de" abgerufen werden.

Tz. 23

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind zuerst die Gebäudenormalherstellungskosten entsprechend der Anlage 42 BewG zu ermitteln (§ 259 Abs. 1 BewG). Diese sind um die von dem statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes anzupassen und anschließend mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren (§ 259 Abs. 2 BewG).

Der sich daraus ergebende Gebäudenormalherstellungswert wird um eine Alterswertminderung gekürzt. Diese ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 BewG (§ 259 Abs. 4 BewG).

Der sich daraus ergebende Gebäudewert darf dabei jedoch 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts nicht unterschreiten (§ 259 Abs. 4 BewG).

Die Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts (= vorläufiger Sachwert) ist noch mit der sich aus Anlage 43 BewG ergebenden Wertzahl zu multiplizieren (§ 260 BewG).

Der sich daraus ergebende Wert ist der Grundsteuerwert.

Tz. 24

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Daraus ergibt sich folgendes Berechnungsschema:

I.	Ermittlung Bodenwert
		Grundstücksfläche
	×	Bodenrichtwert
	=	Bodenwert
II.	Ermittlung Gebäudesachwert
		Normalherstellungskosten (Anlage 42)
	×	Baupreisindex
	×	Brutto-Grundfläche
	=	Gebäudenormalherstellungswert
	./.	Alterswertminderung (§ 259 Abs. 4 BewG; Anlage 38)
		(max. 70 % des Gebäudenormalherstellungswerts)
	=	Gebäudesachwert
III.	Ermittlung Grundsteuerwert
		Bodenwert (I.)
	+	Gebäudesachwert (II.)
	=	vorläufiger Sachwert
	×	Wertzahl (§ 260 BewG; Anlage 43)
	=	Grundsteuerwert

Tz. 25

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Auf den zur Bewertung des Grundvermögens ab 01.01.2022 von den am Bundesmodell teilnehmenden Bundesländern veröffentlichten koordinierten Ländererlass vom 01.11.2021 (BStBl I 2021, 2334) wird ergänzend hingewiesen.