Werbungskosten bei Mietverträgen unter nahe stehenden Personen

Hintergrund

A und Z sind Gesellschafter einer GbR, deren Gegenstand der Erwerb und die Nutzung eines Grundstücks mit Haupt- und Nebengebäuden ist (Anteil A 40 %, Anteil Z 60%).

A vermietete die ihm zur alleinigen Nutzung zustehende Einliegerwohnung seit 1994 an Z. Die Räume konnten erst nach einem von A finanzierten Ausbau nach den Wünschen des Z in 1997 genutzt werden. Z vermietete die ihm zur Nutzung zustehende Hauptwohnung seit 1993 an R, die Lebensgefährtin des A. R bewohnte die Wohnung zusammen mit A und den gemeinsamen Kindern. Da R die Mittel fehlten, leistete faktisch A die Zahlungen. Eine dem Z zustehende Garage, einen Lagerraum und Nutzräume vermietete er an R. Außerdem vermietete A ein ihm zugewiesenes Nebengebäude an R zur Nutzung als Stallungen und Lager. Daneben vermietete er ihr eine Garage.

Das FA berücksichtigte die von der GbR geltend gemachten negativen Einkünfte aus den Vermietungen nur in Höhe des dem Gesellschaftsanteil entsprechenden Teils. Die Vermietung der Stallungen von A an R wurde nicht anerkannt, da es sich um Eigennutzung des A handele. Bei der Vermietung der Garage von A an Z fehle die Überschusserzielungsabsicht. Dem folgte das FG und wies die Klage ab.

Entscheidung

Auch die Revision wurde zurückgewiesen.

Der BFH stellt zunächst fest, dass der Mietvertrag zwischen A und Z über die Einliegerwohnung nicht dem unter Fremden Üblichen entspricht. Denn fremde Dritte würden unbenutzbare Räume nicht anmieten und ein Vermieter würde sich einem Fremden gegenüber nicht zur Übernahme der Ausbaukosten verpflichten, ohne dass der Umfang näher festgelegt oder begrenzt wird.

Sodann sieht der BFH in der Aufteilung der Gesellschaftsanteile einerseits und der anschließenden Vermietung von A an Z (Einliegerwohnung und Nebengebäude) sowie der Vermietung von Z an R (Hauptwohnung) eine rechtsmissbräuchliche Überkreuzvermietung. Denn verständige Parteien würden ihr Miteigentum nicht dadurch beschränken, dass sie dem anderen Miteigentümer ein alleiniges Nutzungsrecht an den von ihnen benötigten Räumen gewähren, um diese gegen Entgelt anzumieten, sondern sie würden sich die Räume im Gesellschaftsvertrag zur alleinigen Nutzung zuweisen lassen. Eine Überkreuzvermietung liegt hinsichtlich der Hauptwohnung deshalb vor, weil diese nur formal an R, wirtschaftlich aber an A überlassen wurde. Denn wirtschaftlich gesehen ist bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft derjenige Partner der Mieter, der über die zur Deckung der Miete notwendigen Einkünfte - hier A - verfügt.

Hinsichtlich der Vermietung des Nebengebäudes von A an R verneint der BFH mit dem FG die Einkünfteerzielungsabsicht. Es handelt sich - Stallungen und Lagerräume - um eine Gewerbeimmobilie. Die Einkünfteerzielungsabsicht war daher originär - nicht wie bei Wohnungen typisierend - festzustellen.  

Hinweis

Die Entscheidung stellt keine neuen Grundsätze auf, sondern wendet die bisherige Rechtsprechung (Fremdvergleich, Überkreuzvermietung, wirtschaftliche Betrachtungsweise, konkrete Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien) auf einen verwickelten Einzelfall an.

Von missbräuchlicher Überkreuzvermietung wird allgemein nur gesprochen, wenn gleiche - oder nahezu gleiche - Objekte gegenseitig vermietet werden, um Werbungskostenüberschüsse geltend zu machen. Entsprechendes gilt, wenn - wie im Streitfall - derjenige, der einen Gebäudeteil für eigene Zwecke benötigt, einem anderen daran die wirtschaftliche Verfügungsmacht einräumt, um ihn anschließend wieder zurück zu mieten.

BFH Urteil vom 09.10.2013 - IX R 2/13 (veröffentlicht am 16.04.2014)