- Einkünfteerzielungsabsicht ist entscheidend
- Vermietung in strukturschwachen Regionen
- Vorherige Vermietung hilfreich
- Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht
- Vorübergehende Selbstnutzung
Die Einkünfteerzielungsabsicht kann bei besonders langem Wohnungsleerstand nach einer dauerhaften Vermietung auch ohne Zutun/Verschulden des Vermieters entfallen.
Diese Einzelfälle nimmt der BFH an, wenn das Mietobjekt nicht marktgängig ist oder aufgrund von strukturellen Vermietungshindernissen in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann. Ein Beispiel hierfür liefert das BFH-Urteil vom 9.7.2013 (Az. IX R 48/12), in dem ein Steuerpflichtiger eine renovierungsbedürftige Stadtvilla in Thüringen ersteigert hatte, die bereits fünf Jahre leer gestanden hatte. Obwohl der Mann durchaus Vermietungsbemühungen gezeigt hatte, indem er eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung beauftragt hatte, blieb die Mietersuche letztlich erfolglos, sodass das Objekt schon mehr als 18 Jahre leer stand.
Der BFH entschied, dass die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters entfallen war, und erkannte die Vermietungsverluste steuerlich ab. Bemerkenswert war in diesem Fall, dass die Vermietungsbemühungen für den BFH vollkommen unerheblich waren. Maßgebend war für das Gericht allein, dass die baufällige Villa unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht mehr marktgängig gemacht werden konnte (hohe Sanierungskosten und geringes Mietpreisniveau) und der verbreitete Wohnungsleerstand in der Region eine Vermietung objektiv unmöglich machte.
Hinweis: Somit kann allein die Baufälligkeit des Objekts, die Unwirtschaftlichkeit der Sanierung und der strukturelle Wohnungsleerstand in der Region zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht führen, ohne dass es auf die individuellen Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen ankommt.
Einkünfteerzielungsabsicht ist personenbezogen
Nach den zivilrechtlichen Regelungen treten Käufer von vermietetem Wohnraum in das Mietverhältnis des Veräußerers ein (§ 566 BGB). Dieser "Nachfolgegrundsatz" kann nach der Rechtsprechung des BFH jedoch nicht auf die Einkünfteerzielungsabsicht übertragen werden, denn sie geht beim Verkauf eines Mietobjekts gerade nicht vom Verkäufer auf den Erwerber über, sondern muss in der Person des Erwerbers neu festgestellt werden (BFH, Urteil v. 22.1.2013, IX R 13/12).
Im vorliegenden Urteilsfall hatte eine Enkelin gemeinsam mit ihrem Ehemann eine vermietete Doppelhaushälfte von ihrer Großmutter erworben. Die Eheleute traten als Vermieter in den auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag ein, der bereits eine Selbstnutzungsklausel zugunsten der Enkelin vorsah. Zweieinhalb Jahre nach dem Kauf zog die Enkelin mit ihrem Mann in die Doppelhaushälfte ein. Fraglich war nun, ob die Verluste aus den zwei Vermietungsjahren steuerlich abziehbar waren. Der BFH lehnte dies mangels Einkünfteerzielungsabsicht der Eheleute ab. Denn vorliegend sprach bereits das befristete, nur noch wenige Jahre andauernde Mietverhältnis für den BFH dafür, dass die Vermietungstätigkeit der Enkelin nicht auf Dauer angelegt war. Zudem berücksichtigte der BFH, dass sie selbst keinerlei eigene Vermietungsbemühungen gezeigt hatte und nach kurzer Zeit selbst in das Objekt eingezogen war.