Veräußerungskosten einer Immobilie als Werbungskosten

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermietenden Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie zu qualifizieren.

Die Steuerpflichtige schloss im Oktober 2013 einen notariell beurkundeten Vertrag über den Verkauf ihres nicht der Einkünfteerzielung dienenden Einfamilienhauses. Die Käufer zahlten weder den Kaufpreis noch die Kosten der Beurkundung. Die Steuerpflichtige beauftragte Rechtsanwälte mit der Wahrnehmung ihrer Rechte. Bereits im Mai 2013 hatte die Steuerpflichtige eine noch zu errichtende und zur Vermietung vorgesehene Eigentumswohnung erworben. Das Einfamilienhaus wurde im Juli 2014 für 75.000 EUR verkauft, wovon 60.000 EUR zur Tilgung eines für den Kauf der Eigentumswohnung aufgenommenen Darlehens verwendet wurden. In der Einkommensteuererklärung für 2014 deklarierte die Steuerpflichtige die Eigentumswohnung als neues Vermietungsobjekt und erklärte die vereinnahmten Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die ihr im Zusammenhang mit der Veräußerung des Einfamilienhauses entstandenen Aufwendungen in Höhe von zusammen 4.270,04 EUR (Rechtsanwälte 1.168,87 EUR, Notar 423,67 EUR und Maklerin 2.677,50 EUR) machte die Steuerpflichtige bei den Werbungskosten als Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung geltend. Das Finanzamt sah die als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen als Kosten einer Grundstücksveräußerung an und lehnte den Werbungskostenabzug ab.

Werbungskostenabzug für Veräußerungskosten 

Das Finanzgericht bewertete die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung des Einfamilienhauses, obwohl es nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlös zum Erwerb der Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie. Als sofort abziehbare Werbungskosten hat es nicht nur die Maklerkosten, sondern auch die Rechtsanwalts- und Notarkosten, die im Rahmen der zuvor gescheiterten Veräußerung des Einfamilienhauses mangels Solvenz der Käufer angefallen sind, anerkannt. Für das Finanzgericht war hierbei unerheblich, dass der Verkaufserlös des Einfamilienhauses nicht aufgrund einer unwiderruflichen vertraglichen Vereinbarung unmittelbar an die Bank zur Tilgung des den Neukauf der Eigentumswohnung finanzierenden Darlehens überwiesen wurde, sondern erst später aufgrund einer freiwilligen Entscheidung der Steuerpflichtigen.

Maklerkosten bei Grundstücksveräußerung 

Der Bundesfinanzhof hat in einem ähnlich gelagerten Fall mit Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S. 1195, entschieden, dass Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks zu den Finanzierungskosten eines vermieteten Objekts gehören können, wenn und soweit der nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußerten Grundstücks verbleibende Erlös – anders als im Urteilsfall – von vornherein zur Finanzierung des anderen Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet wird und sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss des Steuerpflichtigen feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen. In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall waren die Maklerkosten allerdings - auch anders als im Urteilsfall - für den Verkauf eines zuvor vermieteten Objekts angefallen. Das Finanzgericht hat im Urteilsfall daher wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen. Das Revisionsverfahren wird beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 22/18 geführt.    

FG Köln, Urteil v. 21.3.2018, 3 K 2364/15, Haufe Index 12288822

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