Schuldzinsenabzug bei Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln | Steuern

Mehrfamilienhaus Fassade Wohnblock gelb rot — Bild: Adobe Systems, Inc. Bei gemischt genutzten Gebäuden sind steuerliche Besonderheiten vom Vermieter zu beachten.

Nutzt ein Vermieter zur Finanzierung eines gemischt genutzten Mehrfamilienhauses sowohl Eigen- als auch Fremdmittel, die er vor der Kaufpreiszahlung auf einem Girokonto zusammenführt, so führt diese Vermischung der Geldmittel nach einem Urteil des FG Baden-Württemberg dazu, dass die Schuldzinsen nur anteilig abgezogen werden können.

Kauf eines gemisch genutzten Gebäudes

Ein privater Vermieter erwarb im Jahr 2006 ein Haus mit vier Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten, von denen er drei Einheiten vermietete und eine selbst nutzte. Im Kaufvertrag der Immobilie war für jede Einheit ein separater Kaufpreis ausgewiesen. Zur Finanzierung hatte der Vermieter für jede vermietete Einheit ein separates Darlehen abgeschlossen; die selbstgenutzte Wohnung wollte er komplett durch Eigenmittel finanzieren.

Darlehens- und Eigenmittel auf einem Girokonto

Darlehens- und Eigenmittel wurden zunächst auf dem Girokonto des Vermieters zusammengeführt und von dort dann mit vier Einzelüberweisungen an die Hausverkäuferin gezahlt. In seiner Einkommensteuererklärung wollte der Vermieter die Schuldzinsen aus den Darlehen komplett dem Vermietungsbereich zugeordnet wissen. Das Finanzamt vertrat indes die Auffassung, dass die Vermischung von Darlehens- und Eigenmitteln auf dem Girokonto dazu geführt hat, dass die Schuldzinsen nur anteilig in Höhe des vermieteten Flächenanteils des Gebäudes abziehbar sind, da jede einzelne Einheit letztlich "gemischt" mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert worden ist.

Schuldzinsen nur anteilig anzuerkennen

Das FG urteilte, dass das Finanzamt die Schuldzinsen (im Wesentlichen) zu Recht nur anteilig als Werbungskosten im Vermietungsbereich anerkannt hatte.

Zwar kann ein Vermieter ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen, hierzu muss er aber die (einem vermieteten Teil gesondert zugeordneten) Anschaffungskosten auch gesondert mit Geldbeträgen aus dem dafür aufgenommenen Darlehen bezahlen. An dieser Voraussetzung fehlte es im vorliegenden Fall, da die Darlehensmittel vor der Kaufpreiszahlung auf dem Girokonto mit Eigenmitteln vermischt worden waren. Der Zuordnungszusammenhang ist unterbrochen, wenn eine Zahlung von einem Konto bewirkt wird, auf dem Eigen- und Fremdmittel zuvor zusammengeführt worden sind. Dies gilt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch dann, wenn von diesem Bankkonto separate Überweisungen (getrennt nach Eigen- und Fremdmitteln) abgehen.

Berechnung des anteiligen Schuldzinsenabzugs

Der vorliegend gebotene anteilige Schuldzinsenabzug war nach Gerichtsmeinung jedoch nicht nach Wohnflächenverhältnissen zu berechnen, sondern nach den Verhältnissen der Einzelkaufpreise zum Gesamtkaufpreis. Das Gericht verwies darauf, dass eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden muss.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Der Vermieter im Urteilsfall hatte viele geeignete Schritte unternommen, um die Darlehensmittel – und damit die Schuldzinsen – komplett dem Vermietungsbereich zuordnen zu können: Er hatte separate Darlehen für die vermieteten Einheiten abgeschlossen, mit der getrennten Kaufpreisausweisung im Kaufvertrag dafür gesorgt, dass sich die Anschaffungskosten den einzelnen Einheiten zuordnen ließen und den Kaufpreis in vier Tranchen vom Girokonto gezahlt. All diese Bemühungen, den Zuordnungszusammenhang zwischen Fremdmitteln und Mieteinheiten sicherzustellen, wurden allerdings "auf den letzten Metern" wieder durch die Vermischung der Fremd- und Eigenmittel auf einem Girokonto konterkariert.

FG Baden-Württemberg, Urteil v. 29.10.2018, 10 K 782/17