Rückabwicklung der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds

Dem Urteilsfall zugrunde lag die Schadensersatzforderung eines Anlegers, der wegen Prospekthaftung und -mängeln klagte, und insoweit die Rückabwicklung seiner gezeichneten Fonds verlangt hatte. Hier gab es als Schadensersatz die Einlage plus bezahltes Agio nebst Zinsen zurück.

Die mit der Beteiligung verbundenen Steuervorteile werden aber nicht schadensmindernd angerechnet. Eine Vorteilsanrechnung bezogen auf steuerliche Vorteile scheidet nämlich laut BGH grundsätzlich insoweit aus, als Anleger diese aus einer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds erlangt haben. Ist die Schadensersatzleistung - als Rückfluss der zuvor angefallenen Betriebsausgaben oder Werbungskosten - vom Anleger zu versteuern, sind die erzielten Steuervorteile nur ausnahmsweise dann anzurechnen, wenn Anleger derart außergewöhnliche Steuervorteile erzielt haben, dass es ungerechtfertigt wäre, ihnen diese zu belassen.

Die als Werbungskosten erzielten Steuervorteile im Rahmen einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds unterliegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG der Einkommensteuer. Dabei sind Erstattungsbeträge, die Werbungskosten ersetzen, im Jahr ihres Zuflusses steuerpflichtige Einnahmen bei der Einkunftsart, bei der die Aufwendungen vorher als Werbungskosten abgezogen worden sind. Das gilt nicht nur für die Finanzierungskosten, sondern auch für die Abschreibungen. Soweit AfA etwa auf die Anschaffung eines Gebäudes steuerlich berücksichtigt worden ist, hat der Anleger entsprechende Steuervorteile erlangt.

Praxishinweise:

1) Nach ständiger BGH-Rechtsprechung scheidet eine Vorteilsanrechnung bezogen auf die steuerlichen Vorteile, die der Anleger aus seiner Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erlangt hat, im Rahmen des nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB beanspruchten Schadensersatzes grundsätzlich aus, wenn die der Besteuerung unterworfen ist.

2) Die Absenkung des Einkommensteuerspitzensatzes aufgrund der Fondszeichnung um 8 Prozentpunkte ist nicht als außergewöhnlicher Steuervorteil - den zu belassen unbillig wäre - anzusehen.

3) Die Schadensersatzleistung ist im Umfang der zuvor geltend gemachten Werbungskosten steuerbar, denn Anleger an einem Immobilienfonds sind nicht als Mitunternehmer nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG an der Fondspersonengesellschaft beteiligt. Vielmehr erzielen sie mit der Anlageform private Mieteinkünfte.

4) Die Besteuerung der Schadensersatzleistung bleibt auch dann bestehen, wenn die 10-Jahres-Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 EStG überschritten ist.