Grundbesitzbewertung für Grunderwerbsteuerzwecke mit dem niedrigeren gemeinen Wert

Kontamination mit Altlasten 

Durch eine Anteilsvereinigung gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG waren Besteuerungsgrundlagen für den Grundbesitzwert durch Feststellungsbescheid gemäß § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG und § 151 Abs. 5 Satz 1 BewG gesondert festzustellen.

Das Feststellungsverfahren betraf das Grundstück A der E GmbH. Das Grundstück war beim Erwerb mit Altlasten kontaminiert. Es bestand das Risiko, einen großflächigen Grundwasserschaden dauerhaft sichern zu müssen. Dem Veräußerer lagen Altlastenfreistellungsbescheide des Regierungspräsidiums vor, die durch das Landratsamt auf die E GmbH übertragen wurden.

Nach Vorlage eines Sanierungsplans erließ das Landratsamt gegenüber der E GmbH eine Anordnung zur Durchführung der Sanierung der Grundwasserverunreinigung, die auf einen etwaigen neuen Grundstückseigentümer übergeht.

Wie ist das Grundstück zu bewerten?

Im Rahmen der Bedarfsbewertung und des sich anschließenden Einspruchsverfahrens legte der Kläger mehrere Gutachten zum Grundbesitzwert vor, die übereinstimmend zu dem Ergebnis kamen, dass erhebliche Aufwendungen für die Behandlung der Altlasten zu tätigen seien. Sie wiesen deshalb keinen bzw. einen negativen Verkehrswert aus.

Das Finanzamt folgte dem nicht. Für einen Teil der Belastung würde der Sanierungsaufwand vom Landratsamt getragen, bei dem anderen Teil bestünde eine Gefährdung nur, wenn die versiegelte Fläche aufgebrochen werde. Hierbei handele es sich um eine unsichere zukünftige Entwicklung, die bei der Bewertung nicht mit einzubeziehen sei. Gegen die Einspruchsentscheidung erhob der Kläger Klage.

Inanspruchnahmerisiko nicht bei der Eigentümerin

Das FG wies die Klage als unbegründet zurück. Der von Seiten des Finanzamts ermittelte Wert sei plausibel und nachvollziehbar.
Zwar sei der Boden des Grundstücks teilweise kontaminiert, das Finanzamt habe jedoch zu Recht berücksichtigt, dass das Inanspruchnahmerisiko von der Eigentümerin nicht zu tragen und sie daher nicht belastet sei. 

Auch seien Abschläge für zukünftige, noch nicht geplante Investitionen sowie Entwicklungen des Grundstücks im typisierten Verfahren nicht vorgesehen. 

Keine Berücksichtigung theoretischer Aufwendungen

Ein Sachverständigengutachten sei regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Das vorgelegte Gutachten gehe zunächst von einem Ertragswert aus, der über dem vom Finanzamt festgelegten Wert liege. Erst durch den Abzug theoretisch ermittelter Sanierungs- und Sicherungskosten, die von einem potenziellen Erwerber zu tragen wären, kommt es zu einem Erinnerungswert von 1 EUR. Diese vom Gutachterausschuss gezogenen Schlussfolgerungen spiegeln jedoch nicht die tatsächlichen Verhältnisse zum Stichtag wider.

Der Verkehrswert sei ein fiktiver Preis, wie er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Ausschluss aller für den Markt nicht charakteristischen Umstände und Verhältnisse zustande komme. Der gemeine Wert stellt damit den objektiven Wert des Wirtschaftsguts dar, den dieses in Abhängigkeit von seiner Beschaffenheit für jeden an einem Kauf Interessierten bzw. am Kauf Beteiligten, anhand der tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag, hat. Da eine tatsächliche Veräußerung des zu bewertenden Grundbesitzes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr in der Regel am Bewertungsstichtag nicht stattgefunden hat, ist ein solcher Verkauf zur Ermittlung des gemeinen Werts zu fingieren. 

Vor dem Hintergrund, dass zum Bewertungsstichtag ein fiktiver Veräußerungsvorgang stattgefunden hat, seien die vom Gutachterausschuss in Ansatz gebrachten Kosten für die Altlastensicherung und -sanierung zum Bewertungsstichtag nicht zu berücksichtigen. Der (fiktive) Erwerber habe genauso wie die Veräußerin keine Aufwendungen selbst tragen müssen. In solch einem Fall führten entsprechende Abschläge zu einer Verzerrung des Verkehrswerts, da ein Sanierungs- und Sicherungsrisiko schlichtweg nicht besteht.

Verfahren anhängig

Gegen das Urteil wurde Revision beim BFH unter dem Az. II R 47/25 eingelegt.

Sächsisches FG, Urteil v. 25.9.2025, 3 K 40/23