Der niedrigere gemeine Wert eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks kann regelmäßig nicht aus dem Wertansatz in der Bilanz der Gesellschaft oder aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil abgeleitet werden.

Hintergrund: Erwerb des Anteils an einer grundstückbesitzenden GbR

A war mit B an einer GbR beteiligt. Im Gesamthandsvermögen befand sich ein vermietetes Gebäudegrundstück. Das Grundstück war (einschließlich der Betriebsvorrichtungen) mit 2,8 Mio. EUR aktiviert. Neben weiteren Aktiva waren u.a. Verbindlichkeiten von 3 Mio. EUR ausgewiesen. In 2010 verkaufte B seine Anteile an der GbR in Höhe von 44% an A und zu 6% an eine GmbH, an der A und B hälftig beteiligt waren. Als Kaufpreis für den GbR-Anteil war – entsprechend dem Kapitalkonto des B – ein Betrag von 100 EUR vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich B, seine Anteile an der GmbH an A zu verkaufen. 

​​​​​​​Das FA ermittelte den Grundstückswert im Ertragswertverfahren und stellte für Zwecke der GrESt den Wert mit 3,4 Mio. EUR gesondert fest. A machte geltend, der Grundstückswert ergebe sich aus dem Bilanzansatz bei der GbR (ohne Betriebsvorrichtungen). Denn bei der Bemessung des Kaufpreises für den GbR-Anteil seien die Bilanzansätze zugrunde gelegt worden. Dem widersprach das FG und wies die Klage ab.

Entscheidung: Nachweis eines niedrigeren Werts durch Sachverständigengutachten oder Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

Ein Geschäftsgrundstück ist im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist, ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 Satz 1 BewG). Der Nachweis kann durch ein Sachverständigengutachten geführt werden. Dafür kommt regelmäßig nur eine Begutachtung durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht (BFH v. 24.10.2017, II R 40/15). Alternativ kann der Nachweis auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis nachgewiesen werden (BFH v. 26.4.2006, II R 58/04). Diese anerkannten Nachweismethoden sollen dem FA weitere Ermittlungen und Beweisaufnahmen ersparen und zu einem eindeutigen Bewertungsergebnis bei einem vertretbaren Verwaltungsaufwand führen.

Kein Nachweis durch den Bilanzansatz oder durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil

Andere Beweismittel müssen diesen Vorgaben ebenfalls gerecht werden. Dazu ist der Bilanzwert allein nicht geeignet. Er ist weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts. Gerade bei Grundstücken liegen die Bilanzwerte regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert. Der gemeine Wert eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks kann auch nicht aus dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile abgeleitet werden. Das gilt insbesondere, wenn das Gesellschaftsvermögen weitere Gegenstände (ggf. mit stillen Reserven) umfasst. Der Erwerb eines Grundstücks kann mit dem Erwerb von Anteilen an einer grundstückbesitzenden Gesellschaft nicht gleichgesetzt werden. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter ist in der Regel nicht möglich. Im Streitfall konnte daher aus dem Verkauf des GbR-Anteils in Verbindung mit der GbR-Bilanz ein niedriger gemeiner Wert des Grundstücks nicht nachgewiesen werden. Ohne erheblichen Ermittlungsaufwand war bei den verschiedenen aktiven und passiven Bilanzpositionen nicht festzustellen, welche gemeinen Werte die neben dem Grundstück bilanzierten Wirtschaftsgüter und die sonstigen – nicht bilanzierten – Vermögenswerte aufwiesen. Der BFH wies daher die Revision zurück.

Hinweis: Weitere Bewertungsmethoden sind nur ausnahmsweise zulässig

Der BFH lässt ausdrücklich offen, ob ausnahmsweise der gemeine Wert aus dem Kaufpreis der Gesellschaftsanteile abgeleitet werden kann, wenn das Grundstück den einzigen Bilanzposten darstellt und ob bei dem Erwerb durch einen Mitgesellschafter wegen der gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten der Kauf als Erwerb im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" angesehen werden kann. Der BFH stellt darauf ab, die anerkannten Nachweise (qualifiziertes Sachverständigengutachten, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Preis) dienten der Wertermittlung bei vertretbarem Verwaltungsaufwand. Von dieser Erwägung ausgehend müssen allerdings in Ausnahmefällen auch weitere Methoden zugelassen werden, sofern sich die Ermittlung im Rahmen eines "vertretbaren Verwaltungsaufwands" bewegt.

BFH, Urteil v. 25.4.2018, II R 47/15; veröffentlicht am 26.9.2018.