Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 2 Bewertung

2.1 Allgemeines

Rz. 11

Nach § 179 Satz 1 BewG bestimmt sich der Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG) nach folgender Formel:

Fläche × aktueller Bodenrichtwert

Rz. 12

Es handelt sich um ein verfassungsrechtlich unbedenkliches, typisierendes Bewertungsverfahren, das der Vereinfachung der Bedarfsbewertung dient. Der Grundbesitzwert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen (z. B. Umzäunung, Bäume) abgegolten sind; dies ist Ausdruck der durch § 2 Abs. 1 Satz 2 BewG vorgegebenen Gesamtbewertung.

Rz. 13

vorläufig frei

2.2 Gutachterausschuss

Rz. 14

Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Zwecke der Bedarfsbewertung nach den Vorschriften des BauGB ermittelt.

Die Übertragung der Ermittlung der Bodenrichtwerte auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und Erfahrung und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine hohe Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten für die Bedarfsbewertung zukommt (§ 193 BauGB).

Im Übrigen ist der Gutachterausschuss durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen FinBeh mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken personell mit dieser verbunden. Die festgestellten Bodenrichtwerte sind verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich und deshalb von den FinBeh und -gerichten ungeprüft und ohne eigenen Bewertungsspielraum der Ermittlung des Bedarfswerts zugrunde zu legen.

Rz. 15

vorläufig frei

2.3 Bodenrichtwerte

Rz. 16

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben.

Sie werden aus Kaufpreissammlungen für vergleichbare Grundstücke für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands (Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land) abgeleitet.

Die Bodenrichtwerte sind nach den Bestimmungen des BauGB und hierzu ergangener landesrechtlicher Ausführungsvorschriften regelmäßig im Abstand von zwei Jahren von den Gutachterausschüssen flächendeckend für bebaute Grundstücke und bei unbebauten Grundstücken zumindest für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) festzustellen und den FÄ mitzuteilen (§ 179 Satz 2 BewG; kein eigener anfechtbarer Verwaltungsakt).

Rz. 17

Es sind die Bodenrichtwerte des letzten Feststellungsstichtags, der dem Bewertungsstichtag vorausging, zugrunde zu legen (§ 157 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 179 Satz 3 BewG; gesetzliche Präzisierung durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz [GrStRefUG] vom 16.07.2021, BGBl I 2021, 2931). Es kommt somit nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem FA mitgeteilt hat.

Praxis-Beispiel

A schenkt B zum 03.01.2020 ein unbebautes Grundstück. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2017 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m² ermittelt. In seiner Sitzung im April 2020 ermittelt der Gutachterausschuss zum 31.12.2019 einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m². Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem FA erst im Mai 2020 mit.

Lösung:

Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das FA von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m² ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Rz. 18

Vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenpreisindexreihen sind als Bestandteil der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. Dabei bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind vom Gutachterausschuss darzustellen. Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale sind insb. die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland.

Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der vorgegebene Bodenrichtwert anzusetzen. Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grds. nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten.

Rz. 19

Die FinVerw hat in R B 179.2 Abs. 2 bis 7 ErbStR und den dazugehörenden aussagekräftigen Erläuterungen und Berechnungsbeispielen in H B 179. 2 ...