Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / X. Bauliche Aufwendungen des Mieters (Mietereinbauten)

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Vielfach führen Mieter (Pächter) auf Grund einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung oder auch auf Grund eines ihnen nach dem Mietvertrag zustehenden Rechts bauliche Maßnahmen, wie Umbauten, Einbauten oder sonstige Veränderungen an dem Grundstück des Vermieters (Verpächters) durch. Die Frage, ob solche Baumaßnahmen die Höhe des Einheitswertes beeinflussen können – beim Ertragswertverfahren durch Erhöhung der Jahresrohmiete, beim Sachwertverfahren durch Erhöhung des Gebäudesachwertes –, beurteilt sich danach, ob durch die Baumaßnahmen "Bestandteile" eines Grundstücks i.S.d. § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG geschaffen werden, d.h. ob das durch den Bauaufwand Geschaffene zur wirtschaftlichen Einheit des Grundstücks gehört oder ggf. ein selbständig zu bewertendes Wirtschaftsgut beim Mieter darstellt. Ob es sich um einen zum Grundstück gehörenden Bestandteil des Grundstücks oder um ein dem Mieter zuzurechnendes Wirtschaftsgut handelt, ist nach Maßgabe des § 95 BGB zu entscheiden (s. Anm. 6). Danach gehören solche Sachen nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt sind (im Einzelnen vgl. Erläuterungen zu § 68 BewG).

Mit den Begriffen "Bestandteile eines Grundstücks" und "Verbindung und Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck" hat sich der BFH insbesondere in der folgenden Entscheidung befasst:

BFH, Urt. v. 18.6.1971^[2]

Ob Umbauten an einem bebauten Grundstück dessen Bestandteile geworden sind, ist für die Einheitsbewertung nach bürgerlichem Recht zu entscheiden.

Aus den Gründen:

„Die Begriffe Bestandteile und Zubehör hat der Gesetzgeber des BewG dem bürgerlichen Recht entnommen. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist deshalb die bürgerlich-rechtliche Auslegung dieser Begriffe auch für das Bewertungsrecht maßgebend; denn die Eigenart des BewG gibt weder Anhaltspunkte dafür noch nötigt sie dazu, diese Begriffe für die Einheitsbewertung anders auszulegen (BFH-Urt. III 145/62 U v. 22.10.1965, BStBl. III 1966, 5)...

... Denn nach § 95 BGB gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks oder eines Gebäudes auch solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind. Der Senat ist weiter in Übereinstimmung mit dem Kläger der Auffassung, dass die Bestandteileigenschaft grundsätzlich nicht davon abhängig ist, ob zwischen einem Grundstück oder einem Gebäude und den hierin eingefügten Sachen technisch eine klare Trennungslinie gezogen und die Verbindung leicht wieder gelöst werden kann. Allerdings wird eine nur unter erheblicher Beschädigung der einen oder anderen Sache zu lösende technische Verbindung regelmäßig darauf schließen lassen, dass eine spätere Trennung nicht beabsichtigt sei und damit der Auffassung entgegenstehen, die Sache sei zu einem nur vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden (...).

Ein vorübergehender Zweck liegt nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte ungeachtet der Zeitdauer bis zur Trennung auch dann vor, wenn die spätere Trennung von Anfang an beabsichtigt ist oder erwartet wird. Auch die Einfügung für die Dauer eines vieljährigen Pachtvertrages führt nicht dazu, dass die eingefügten Sachen im Rechtssinn Bestandteil würden.”

Führt also ein Mieter einen Umbau oder Ausbau oder sonstige bauliche Maßnahmen auf einem Mietgrundstück durch und handelt es sich dabei nicht um sog. Betriebsvorrichtungen oder nicht lediglich um Veränderungen zu einem vorübergehenden Zweck, sondern werden diese Um- und Ausbauten wesentliche Bestandteile des Grundstücks, geht das Eigentum an diesen Um- und Ausbauten im Zeitpunkt ihrer Errichtung auf den Grundstückseigentümer über (§ 946 i.V.m. § 94 Abs. 2 BGB). Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass diese baulichen Veränderungen auch bei der Einheitsbewertung des Grundstücks und damit auch bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen sind. Dies trifft selbstverständlich nur zu, sofern diese Veränderungen überhaupt den Mietwert, d.h. den Mietzins, erhöhend beeinflussen. Ist das der Fall, sind die Kosten für die Umbauten und Einbauten, die der Mieter vorgenommen hat, bei der Ermittlung der Jahresrohmiete grundsätzlich wie Mietvorauszahlungen zu behandeln (Abschn. 21 Abs. 3 BewRGr).

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Die BewRGr enthalten keine Aussage dazu, in welchem Umfang sich die Umbauten auf die Miete auswirken. Zum Teil ist die Auffassung vertreten worden, dass Umbaukosten "auf die Dauer der Miet- und Pachtzeit umzulegen und mit dem sich ergebenden Jahresbetrag der Jahresrohmiete hinzuzurechnen sind".^[4] Diese Auffassung erscheint bedenklich. Denn es ist fraglich, ob in gleicher Weise wie bei den Baukostenzuschüssen verfahren werden kann. Die Fälle der baulichen Maßnahmen durch den Mieter sind so verschieden, dass keine allgemeingültige Regel über den Einfluss auf die Miete gegeben werden kann. Auf jeden Fall erscheinen die vom Mieter aufgewendeten Kosten kein für sich allein maßgebendes Kriteri...