Rz. 10
[Autor/Stand] Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören nach §§ 4 und 5 WertV[2] beispielsweise der Zustand und die Entwicklung des Grund und Bodens, wobei Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu unterscheiden sind. Weitere Zustandsmerkmale sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die sich im Allgemeinen aus den für die städtebauliche Zulässigkeit von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften ergeben. Bei der Verkehrswertermittlung ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird, wenn am Wertermittlungsstichtag vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig nach oben abgewichen oder die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft wird.
Rz. 11
[Autor/Stand] Weitere wertbeeinflussende Zustandsmerkmale sind Rechte und Belastungen. Als solche kommen bei der Verkehrswertermittlung privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Rechte und Belastungen in Betracht, wie beispielsweise Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten. Auch die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks gehören zu den Zustandsmerkmalen. Sie werden insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (dazu gehören beispielsweise die Bodengüte, die Eignung als Baugrund, die Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt.
Rz. 12
[Autor/Stand] Bei bebauten Grundstücken wird die Beschaffenheit vor allem auch durch den Zustand der baulichen Anlagen hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahrs, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des baulichen Zustands und der Erträge bestimmt. Lagemerkmale eines Grundstücks sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
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