Leitsatz
Die Zuordnungs- und Finanzierungsentscheidung beim fremdfinanzierten Grundstückserwerb findet dort ihre Grenze, wo die Kaufpreisaufteilung zu einer unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung einzelner Gebäudeteile führt.
Sachverhalt
Die Kläger erwarben von ihrer Mutter ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen zu einem voll fremdfinanziert Gesamtkaufpreis von 455.000 EUR. Nach dem Kaufvertrag entfiel auf die zwei eigen genutzten Wohnungen (388 qm) ein Kaufpreis von 150.000 EUR und auf die fremd vermieteten Wohnungen (301 qm) ein Kaufpreis von 305.000 EUR. Die Kläger begehrten den Schuldzinsenabzug für die fremd vermieteten Wohnungen. Die Finanzbehörde ließ nur anteilig, entsprechend der vermieteten Nutzfläche, den Schuldzinsenabzug zu. Die Verkehrswerte der vermieteten Wohnungen entsprachen im Wesentlichen den ausgewiesenen Kaufpreisen.
Entscheidung
Das FG bejahte eine tatsächliche Verwendung der Darlehensvaluta für die vermieteten Eigentumswohnungen, versagte jedoch den vollen Abzug der darauf entfallenden Schuldzinsen. Es sah die Zuordnung der Anschaffungskosten zu den eigen genutzten und fremd vermieteten Wohneinheiten als unangemessen an. Auf Basis des Sachverständigengutachtens sei der Verkehrswert der eigen genutzten Wohneinheiten erheblich höher und deshalb sei eine unangemessene und willkürliche Verteilung der Gesamt-Anschaffungskosten anzunehmen. Die Aufteilung der Kaufpreise sei lediglich zu einer steueroptimalen Lösung getroffen worden, ein Schuldzinsenabzug sei nur anteilig der Nutzflächen zulässig.
Hinweis
Nach ständiger BFH-Rechtssprechung sind Schuldzinsen abzugsfähig, wenn sie durch die Einkünfteerzielung veranlasst sind. Dies ist dann der Fall, wenn die Darlehenszinsen einem eigenständigen Wirtschaftsgut zugeordnet werden und das Wirtschaftsgut tatsächlich mit Darlehensmitteln finanziert wurde. Dies wurde durch die Tatsacheninstanz bindend festgestellt. Das FG verkennt, dass die fremd vermieteten Wohneinheiten selbständige steuerliche Wirtschaftsgüter darstellen gleichfalls, wie die freie Finanzierungsentscheidung des Steuerpflichtigen. Es verkennt zudem den teilentgeltlichen Erwerb der selbst genutzten Wohneinheiten und versucht durch eine an § 42 AO angelehnte Argumentation eine Nutzflächenaufteilung zu begründen. Da die Kaufpreise der fremd vermieteten Wohnungen den Verkehrswerten entsprachen, stünde es dem Steuerpflichtigen sogar frei, nur diese fremd zu finanzieren. Mit einer Aufhebung der Entscheidung in der Revisionsinstanz ist zu rechnen.
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