Sächsisches FG Urteil vom 24.10.2023 - 2 K 574/23

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtmäßigkeit der Regelungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 und des Grundsteuermessbetrags auf den 1.1.2025

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Regelungen des neuen Grundsteuergesetzes sowie die Sächsischen Sonderregelungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 und zur Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf den 1.1.2025 sind rechtmäßig und begegnen insbesondere keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

2. Es ist rechtmäßig, der Berechnung des Ertragswerts einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie durchschnittliche Nettokaltmieten als Rohertrag zugrunde zu legen, ohne alle Eigenheiten des einzelnen Gebäudes zu berücksichtigen.

3. Die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwerte sind der Berechnung des Bodenwerts zugrunde zu legen. Sie sind insbesondere nicht deswegen angreifbar, weil sich aus der Institution des Ausschusses und den gesetzlichen Vorgaben für seine Zusammensetzung ergibt, dass Mitarbeiter der Finanzämter mitwirken.

4. Der Umrechnungskoeffizient zur Berücksichtigung des bei kleineren Grundstücken überproportional ansteigenden Grundstückswerts sowie die Grundsteuermesszahl dienen der Förderung berechtigter Gemeinwohlinteressen und begegnen ebenfalls keinen Bedenken.

Normenkette

BewG §§ 247, 249 Abs. 1, §§ 253, 257; GrStG § 15 Abs. 1 Nrn. 1-2; ImmoWertV § 19; GG Art. 3 Abs. 1

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Festsetzung des Grundsteuerwertes bzw. des Grundsteuermessbetrags.

Die Kläger sind zu je 50% Eigentümer des Grundstückes … in Y Ortsteil X, das mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut ist. Das Grundstück hat eine Fläche von 453 m² und das 1996 errichtete Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von 171 m². Am 13. Juli 2022 reichten die Kläger eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ein. Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheiden vom 13. Oktober 2022 den Grundsteuerwert (Hauptfeststellung) zum 1. Januar 2022 insgesamt auf EUR 319.700 und den Grundsteuermessbetrag auf EUR 115,09 (= 0,36‰ von EUR 319.700) fest.

Der Beklagte ging beim Grundsteuerwert für den Bodenwert von einer Restnutzungsdauer von 54 Jahren, einem Bodenrichtwert von EUR 350/m² und einem Liegenschaftszins von 2,5% aus, so dass sich unter Anwendung eines Umrechnungskoeffizienten von 1,03 wegen der unter 500 m² liegenden Grundstücksgröße ein Bodenwert von EUR 43.047,59 ergab.

Bezüglich des Einfamilienhauses lag der Berechnung eine Nettokaltmiete von EUR 5,61/m² bzw. EUR 959,31 pro Monat bzw. EUR 11.511,72 jährlich (= 90% aus EUR 6,23/m²) sowie bezüglich der Garage von EUR 31,50 pro Monat bzw. EUR 378 jährlich (= 90% aus EUR 35) zu Grunde, so dass sich ein Rohertrag von EUR 11.889,72 ergab, von dem der Beklagte 21% als Bewirtschaftungskosten abzog. Den so ermittelten Reinertrag von EUR 9.392,88 multiplizierte er mit 29,46 gemäß Anlage 37 zum BewG bei einem Liegenschaftszins von 2,5% und einer Restnutzungsdauer von 54 Jahren (= EUR 276.714,24). Insgesamt errechnete sich so ein im Ertragswertverfahren ermittelter Grundsteuerwert von EUR 319.761,83 bzw. abgerundet auf volle EUR 100 von EUR 319.700.

Hiergegen legten die Kläger Einspruch ein, den der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 16. Mai 2023 als unbegründet zurückwies.

Die Kläger tragen vor, dass der Berechnung verschiedene Ansätze zu Grunde lägen, die rechtswidrig seien.

– Umrechnungskoeffizient

Die Annahme, dass bei größer werdenden Grundstücken die Minderung des Quadratmeterpreises im Verhältnis zur Fläche zurückgehe, sei keine zu belegende Annahme. Ausschlaggebend sei allein, welchen Kaufpreis ein Käufer bereit sei, für ein Grundstück zu zahlen. Dabei spielten die Beschaffenheit, die Verkehrsanbindung, die Lage und die Größe des Grundstücks sowie die individuellen Anforderungen eine für den Käufer entscheidende Rolle. Diese Faktoren bestimmten für den Käufer den Preis, den er bereit sei, für das Grundstück zu zahlen. Dieser Kaufpreis solle entsprechend den Bestimmungen des BauGB in die vom Gutachterausschuss festzulegenden Bodenrichtwerte eingehen. Es bedürfe keiner weiteren Regelungen zur Korrektur in Form eines Umrechnungskoeffizienten seitens des Gesetzgebers. Ob damit auch eine Verletzung von Grundrechten gegeben sei, weil derjenige, der sich aus finanziellen Gründen kein größeres Grundstück leisten könne, eine erhöhte Grundsteuer zahlen müsse, könne daher dahinstehen.

Der Beklagte habe die Ermittlung gemäß § 19 ImmoWertV nicht dargelegt.

Rein rechnerisch sei die Abweichung des Steuermessbetrages zum Umrechnungskoeffizienten von 1,00 zwar gering und belaufe sich im Vergleich zu einem Koeffizienten von 1,03 auf EUR 0,47. Bei einem gleichbleibenden Hebesatz der Stadt Y von derzeit 650% ergebe sich aber eine jährliche Erhöhung der Grundsteuer um EUR 3,04.

Trotz der geringen Abweichung des Umrechnungskoeffizienten könnten Bedenken gegen die Verfassungskon...