Niedersächsisches FG Urteil vom 07.03.2012 - 9 K 180/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fremdvermietete Ferienwohnung: Überschusserzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung überschreitet nur ausnahmsweise die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung.
2. Zum Vorliegen der Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen.
3. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen - selbst bei Werbungskostenüberschüssen über lange Zeiträume - beabsichtigen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften.
4. Wird eine Ferienwohnung allenfalls 2-3 Wochen im Jahr selbst genutzt, im übrigen aber fremdvermietet, wobei die ortsüblichen Vermietungstage erreicht werden, so ist die Überschusserzielungsabsicht zu unterstellen.

Normenkette

EStG § 21

Streitjahr(e)

1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006

Nachgehend

BFH (Urteil vom 16.04.2013; Aktenzeichen IX R 22/12)

BFH (Urteil vom 16.04.2013; Aktenzeichen IX R 22/12)

Tatbestand

Streitig ist die Berücksichtigung von Verlusten aus der Vermietung einer Ferienwohnung in den Streitjahren 1997 - 2006.

Die Kläger sind Eheleute und werden in den Streitjahren gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt. Sie erwarben mit Vertrag vom 27. November 1997 eine Ferienwohnung in Kühlungsborn. Die Wohnung befindet sich in einem Wohnkomplex mit mehreren weiteren Ferienwohnungen. Nach umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wurde die Wohnung im Dezember 1998 bezugsfertig. Die erstmalige Vermietung erfolgte im Jahr 1999.

Die Vermietung der Ferienwohnung erfolgte zunächst durch die von den Klägern beauftragte L Immobilien GmbH (im Folgenden: L). In dem vorgelegen Vermietungsauftrag vom 22. April 1998 wurde die Vermietung zwischen der L und den Klägern wie folgt geregelt:

1. Die L übernimmt die ausschließliche Vermietung.
2. Die Kläger übergeben die Wohnung voll möbliert (einschließlich Geschirr und Bettwäsche) gem. Inventarliste an die L.
3. Die L betreibt selbstständig Werbung.
4. Die L nimmt die jeweilige Reinigung auf Kosten des Mieters vor.
5. Die L übergibt die Wohnung an den jeweiligen Mieter und übernimmt sie nach Ablauf der Mietzeit.
6. Die L veranlasst die Begleichung der Kurtaxe durch den Mieter.
7. Den Klägern bleibt eine Eigennutzung von max. 21 Tagen vorbehalten.

Um ergänzende Leistungen wie z.B. Wäscheverleih, Fahrradverleih oder Frühstücksbüffet sollte die L bei Nachfrage bemüht sein.

Nach Differenzen mit den Eigentümern des Ferienwohnungskomplexes trat die Fa. U Hotel und Freizeit GmbH & Co. mit Wirkung vom 1. Februar 2002 in den Vertrag der L ein und übernahm seither die Vermittlung auch der Ferienwohnung der Kläger.

Zur Frage der Selbstnutzung ist im § 5 des Vermittlungsvertrags vom 1. Juli/16. Juli 2001 Folgendes geregelt:

„(1) Die Eigennutzung ist auf den Vermieter und seine Familienangehörigen beschränkt. Jede entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung an Dritte während der vereinbarten Eigennutzungszeit ist strikt untersagt. Bei einer Zuwiderhandlung schuldet der Vermieter dem Vermittler die entgangene Provision, die auf der Basis der Brutto-Logis berechnet wird.

(2) Eine Nutzung der Ferienwohnung für den Vermieter wird auf 21 Tage im Kalenderjahr begrenzt, soweit Vermieter und Vermittler nicht die Eigennutzung ausdrücklich durch Zusatzvereinbarung anders regeln. Soll die Ferienwohnung vom Vermieter 7 oder mehr Tage zusammenhängend genutzt werden, so ist dies am jeweiligen Jahresende für das nächste Jahr bekannt zu geben. Der Vermieter wird Eigennutzungswünsche ansonsten spätestens 4 Wochen vor beabsichtigtem Nutzungsbeginn bekanntgeben.

(3) Bei eventuellen Überschneidungen mit bereits erfolgten Buchungen hat der Mieter Vorrang.

(4) Für die Zeit der Eigennutzung außerhalb der Hauptsaison im Sinne der Anlage 2a bzw. 2b schuldet der Vermieter dem Vermittler keine Provision. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, dem Vermittler für die Zeit der Eigennutzung in der Hauptsaison (Anlage 2a bzw. 2b) die bei Fremdnutzung geschuldete Provision zu zahlen. In jedem Fall sind vom Vermieter aber die Kosten für die Endreinigung zu zahlen.”

Die Kläger nutzten die zur Selbstnutzung vorbehaltenen 21 Tage in der Regel vollständig aus. Aus den vorgelegten Unterlagen ist ersichtlich, dass jährlich 3 bis 4 Aufenthalte stattgefunden haben, und zwar in der Regel in den Zeiträumen April/Mai, Mai/Juni, Juli/August und Oktober. Nach den Angaben der Kläger erfolgte die Eigennutzung nur zu Erholungszwecken. Um notwendige Reparaturen kümmerte sich ausschließlich der Vermittler. Die insoweit entstandenen Kosten wurden den Klägern in Rechnung gestellt.

In den Streitjahren erzielten die Kläger folgende Einkünfte der Vermietung ihrer Ferienwohnung:

1997: ./. 39.218 DM (Einkünfte aus Gewerbebetrieb)

1998: ./. 40.325 DM (Einkünfte aus Gewerbebetrieb)

1999: ./. 18.286 DM (Einkünfte aus Gewerbebetrieb; Ausgaben: 42.327 DM)

2000: ./. 24.408 DM (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Ausgaben: 34.000 DM)

2001: ./. 21.740 DM (Einkünfte...