Entscheidungsstichwort (Thema)

Bedarfsbewertung nebeneinanderstehender Reihenhäuser

 

Leitsatz (redaktionell)

Der pauschale Zuschlag von 20 % gemäß § 146 Abs. 5 BewG ist auch bei nebeneinanderstehenden Reihenhäusern zu machen.

 

Normenkette

BewG § 146 Abs. 5, § 2

 

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob der Beklagte (FA) zu Recht bei der Bedarfsbewertung von nebeneinander stehenden Reihenhäusern einen Zuschlag gem. § 146 Abs. 5 Bewertungsgesetz (BewG) machen durfte.

Die Klägerin erwarb mit Schenkung vom 21.12.1999 von Herrn und Frau … … die Grundstücke …, … 7, 7 a, 7 b und 7 c.

Bei den Grundstücken handelt es sich baulich um 4 Reihenhäuser in einem Viererblock. Die Häuser bilden für sich gesehen jeweils eine eigene abgeschlossene Einheit mit eigenem Eingang, eigenen Versorgungseinrichtungen, einem eigenen Garten und den einem Einfamilienhaus eigentümlichen Nebenräumen. Sie sind jeweils durch Brand- bzw. Trennmauern voneinander getrennt. Die Grundstücke … 7, 7 b und 7 c wurden zu Wohnzwecken, das Grundstück … 7 a wurde zu gewerblichen Zwecken genutzt.

Auf Anforderung des für die Festsetzung der Schenkungssteuer zuständigen FA stellte das FA die Grundstückswerte gesondert fest. Die Bewertung erfolgte dabei nach dem Ertragswertverfahren. Als Grundlage dienten die Angaben der Klägerin in der von ihr eingereichten Feststellungserklärung. Auf den sich anhand der angegebenen Jahresrohmieten ergebenden Ausgangswert, der noch um die Alterswertminderung für 11 Jahre ab Bezugsfertigkeit gekürzt wurde, nahm das FA für die Grundstücke … 7, 7 b und 7 c jeweils einen Zuschlag von 20 % für Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen vor. Für das Grundstück … 7 a unterblieb der vorgenannte Zuschlag von 20 % aufgrund der gewerblichen Nutzung. Danach ergaben sich folgende Grundstückswerte, gerundet auf volle Tausend nach unten:

… 7:

337.000 DM

… 7 a:

223.000 DM

… 7 b:

337.000 DM

… 7 c:

337.000 DM

Mit Feststellungsbescheiden vom 04.07.2000 stellte das FA diese Werte jeweils gesondert fest.

Mit dem Einspruch (Schreiben vom 24.07.2000, Bl. 7 FA-Akte) wandte sich die Klägerin gegen die Bescheide für die Grundstücke in … 7, 7 b und 7 c, nicht jedoch gegen den Bescheid für das Grundstück in … 7 a.

In der Einspruchsbegründung führte er aus, dass die Grundstückswerte ohne Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG i. H. v. 20 % und dementsprechend mit einem Betrag von abgerundet 280.000 DM je Reihenhaus festzustellen seien. Unter der Zuschlagsregelung würden insbesondere Einfamilienhäuser sowie Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen fallen. Bei Eigentumswohnungen komme ein Zuschlag nur dann in Betracht, wenn die Eigentumswohnung baulich wie ein Einfamilienhaus gestaltet oder in einer Wohnanlage gelegen sei, die nur aus zwei Eigentumswohnungen bestehe. Ansonsten sei bei Eigentumswohnungen kein Zuschlag zu berücksichtigen. Letzteres gelte auch für die Reihenhäuser der Klägerin. Diese seien wie Eigentumswohnungen zu behandeln, da ein Reihenhaus in seiner baulichen Gestaltung und den sich hieraus ergebenden Nachteilen gegenüber einem freistehenden Einfamilienhaus mit einer Eigentumswohnung vergleichbar sei. Dies zeige auch die bewertungsrechtlich Würdigung im Einheitswertbescheid als –Wohnungseigentum– und die sich daraus ergebende Festsetzung des Grundsteuermessbetrages mit einer Steuermesszahl nach § 15 Abs. 1 GrStG i.H.v. 3,5 von Tausend. Die bei der Einheitsbewertung getroffene Entscheidung, dass –Wohnungseigentum– vorliege, sei auch auf die Schenkungsteuer zu übertragen. Demnach käme der Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG also nur in Betracht, wenn die Eigentumswohnung baulich wie ein Einfamilienhaus gestaltet oder in einer Wohnanlage sei, die nur aus zwei Eigentumswohnungen bestehe. Gerade ersteres sei bei einer Reihenhausanlage aber nicht der Fall, da das Fehlen dieses – für die Anwendung der Zuschlagsregelung nach § 146 Abs. 6 BewG unter anderem erforderlichen – Kriteriums erst zur Bewertung als Eigentumswohnung führe. Die Bewertung der Reihenhausanlage als Wohnungseigentum schließe im Umkehrschluss somit zwingend bereits eine bauliche Gestaltung als Einfamilienhaus aus. Da sich die Reihenhäuser der Klägerin darüber hinaus in einer Wohnanlage mit mehr als zwei Wohneinheiten befänden, sei der Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG nicht vorzunehmen. Ein Aufteilungsplan des Landratsamtes … liege nicht vor, da laut Auskunft von Herrn … … das im Lageplan als Nr. 5 bezeichnete Gebäude nicht in die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt wurde. Vielmehr handele es sich bei dem Gebäude … Nr. 5 in … um ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus. Aus einem Schreiben des Landratsamtes … vom 20.03.1991 gehe hervor, dass für das Gebäude keine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohneinheiten vorliege. Die Bewertung hätte nach § 75 BewG daher in einer Einheit als Mietwohngrundstück erfolgen müssen. Demnach komme kein Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG in Betracht, da ein Wohngrundstück mit mehr als 2 Wohnungen vorliege und 105 qm des Gebäudes gewerblich genutzt würden und somit keine aus...

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