Einkünfterzielungsabsicht bei zeitnaher Veräußerung eines bebauten Grundstücks nach Fertigstellung

Leitsatz

Die Feststellung und der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht als einer inneren Tatsache bereiten in der Praxis regelmäßig erhebliche Schwierigkeiten. Für den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist allerdings bei einer auf Dauer angelegten, d. h. keiner Befristung unterliegenden Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, auch wenn die Einkünfte über einen längeren Zeitraum negativ sind. Hiervon gilt jedoch dann eine Ausnahme, wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls Indizien gegen das Vorliegen einer solchen Überschusserzielungsabsicht sprechen.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige erwarb im Juli 1993 ein in 1990 errichtetes Einfamilienhaus, das er in der Folgezeit modernisierte und zu einem Zweifamilienhaus umbauen ließ. Dabei entstanden die Wohnung I im Einfamilienhaus und die Wohnung II in einem im Januar fertig gestellten Anbau. Die Wohnung II wurde im Jahr 1996 für 2 Monate vermietet und sodann zum 1. März 1997 veräußert.

In seiner Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 1997 machte der Steuerpflichtige Verluste aus Vermietung und Verpachtung für die Wohnung II geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Hiergegen führte der Steuerpflichtige im Einspruchsverfahren an, dass die Vermietung der Wohnung II bis zu deren Verkauf beabsichtigt gewesen sei, was anhand entsprechender Zeitungsinserate und eines Maklerauftrags belegt werden könne.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat dem Finanzamt Recht gegeben. Es hat entschieden, dass bei einer Vermietungstätigkeit, die nach den Vorstellungen des Steuerpflichtigen bei deren Beginn längerfristig sein sollte, regelmäßig nicht von einer Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden kann, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht und zwar selbst dann nicht, wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet. Ein gegen eine solche Absicht sprechendes Indiz liege allerdings vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig bis zu 5 Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußere. Dies sei vorliegend der Fall, weil der Steuerpflichtige die Wohnung II nur rd. 14 Monate nach Fertigstellung des Anbaus veräußert habe. Hinzu komme, dass das Grundstück kurz nach dem Erwerb und dem Bauantrag aufgeteilt worden sei, was bei einer von Anfang an beabsichtigten nachhaltigen Vermietung nicht erforderlich gewesen wäre.

Zwar sei nicht zu verkennen, dass der Steuerpflichtige durch Einschaltung eines Maklers und durch Inserate auch Vermietungsbemühungen unternommen habe. Allerdings sei der angestrebte Mietpreis realitätsfremd gewesen. Auch die Tatsache, dass tatsächlich ein kurzes gescheitertes Mietverhältnis eingegangen worden sei, spreche nicht für eine nachhaltige Vermietungsabsicht von Anfang an. Denn zum einen sei dieser Mietvertrag ohnehin befristet gewesen, und zum anderen habe es sich dem potenziellen Mieter um einen gewerblichen Mieter gehandelt, für den kein Kündigungsschutz gegolten habe.

Hinweis

Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Maßgebendes Kriterium für die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht ist, ob der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst hat. Strebt der Steuerpflichtige ernsthaft die Vermietung an, besteht die Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so lange, bis er diese Absicht endgültigaufgegeben hat. Daran fehlt es, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben - z. B. wegen der Schwierigkeiten einer Vermietung - auch zum Erwerb anbietet. Er trägt allerdings die Feststellungslast für eine von Anfang an bestehende nachhaltige Vermietungsabsicht. Zeitungsinserate und die Einschaltung eines Maklers sind regelmäßig für sich allein als Nachweis nicht ausreichend. Die Vermietungsbemühungen sollten darüber hinaus durch die Bennennung von Mietinterinteressenten, die ggs. als Zeugen vernommen werden können, belegt werden.

Link zur Entscheidung

FG Berlin, Urteil vom 16.03.2004, 5 K 8030/02