Alternde Gesellschaft steigert Nachfrage nach Pflegeimmobilien

Eine alternde Gesellschaft bietet Renditechancen: Angesichts der chronischen Flaute auf dem Büroimmobilienmarkt entdeckt eine wachsende Zahl frustrierter Investoren und Banken Pflegeheime als Kapitalanlage. Da die Zahl der Pflegebedürftigen in den kommenden Jahren weiter steigen wird, ist der Kapitalbedarf für neue Pflegeheimplätze hoch. «Pflegeimmobilien waren nie eine Asset-Klasse, die bei den Banken in der Vergangenheit im Fokus stand», sagt Philipp Wackerbeck, Partner bei dem Beratungsunternehmen Strategy& in München. «Doch das hat sich fundamental gedreht.» 

Kapitalbedarf in zweistelliger Milliardenhöhe 

Geld wird jedenfalls benötigt: Das Wirtschaftsforschungsinstitut RWI Essen schätzte 2024 in einem «Basisszenario» den Kapitalbedarf für neue Pflegeheimplätze von 2021 bis 2030 auf 20,6 Milliarden Euro, bis 2040 auf über 35 Milliarden. Dabei noch gar nicht mitgerechnet waren der Sanierungsbedarf in bereits bestehenden Heimen oder Vorgaben für eine größere Zahl von Ein-Bett-Zimmern wie in Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg. «Die Auslastung der Heime ist sehr hoch und liegt nach den letzten Zahlen zwischen 92 und 95 Prozent», sagt Maurice Schroff, Direktor und Pflegefachmann bei Strategy&. «Demografiebedingt wird der Anteil der alten Menschen in den kommenden Jahren steigen. Und damit wird auch die Zahl der Pflegebedürftigen entsprechend wachsen.» 

In der Tat: Laut Demografieportal des Bundes waren 2023 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig, bis 2040 wird ein Anstieg auf 6 Millionen erwartet - das wären dann dreimal so viele wie 1999. «Wenn man auf Deutschland schaut, gibt es nicht mehr viele Bereiche, in denen die Wirtschaft wächst», sagt Wackerbeck. «Bestenfalls stagnieren wir. Aber Pflege und Sozialimmobilien im weitesten Sinne sind ein Wachstumsmarkt.» 

Banken hielten sich lang von Pflegebetten fern 

Das Thema «Betten finanzieren» sei bei Banken lange unbeliebt gewesen, «weil die Marge niedrig und das Risiko hoch war und man natürlich auch dafür Spezialisten braucht, die nicht jede Bank hat.» Und private Kapitalgeber haben nach Worten Wackerbecks Interesse, als Eigentümer und Betreiber direkt einzusteigen. «Das betrifft nicht nur Pflege im engeren Sinne», sagt der Berater. «Wohnkonzepte für ältere Menschen, Seniorenwohnen mit und ohne Betreuung oder Pflege, sind ein wachsender Markt.» Für Banken bieten sich nach Einschätzung der Berater unter anderem Chancen für Projektentwicklungs- und Bestandsdarlehen. 

Zahl der Pflegebedürftigen schon vor Abschied der Babyboomer stark gestiegen 

Doch warum ist die Zahl der Pflegebedürftigen in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, noch bevor Scharen von Babyboomern aus dem Arbeitsleben ausscheiden? Eine Hauptursache waren die «Pflegestärkungsgesetze» der Jahre 2015 und 2017. Seither gilt nicht mehr nur als pflegebedürftig, wer körperlich gebrechlich ist, sondern auch Menschen mit «gesundheitlich bedingten Beeinträchtigungen der Selbstständigkeit oder der Fähigkeiten». 

In die Alltagssprache übersetzt bedeutet das im Wesentlichen, dass auch Demenz und seelische Erkrankungen Pflegegründe sind. Das würde auch ganz ohne demografischen Wandel höhere Kosten nach sich ziehen. Die deutsche Politik hat nach Einschätzung von Fachleuten einerseits die Leistungen ausgeweitet und andererseits finanziell nicht ausreichend vorgesorgt. 

Kritik: Länder geben zu wenig Geld 

Trotz wachsender Herausforderungen angesichts des demografischen Wandels warnt der Sozialverband Deutschland (SoVD) vor einer zunehmenden Monetarisierung des Pflegesektors. «Wenn sich am Ende alles um Renditen dreht, ist die Gefahr groß, dass diejenigen in den Hintergrund rücken, um deren Wohl es geht: Patientinnen und Patienten und die zu Pflegenden», mahnte die SoVD-Vorstandsvorsitzende Michaela Engelmeier. «Wenn Gesundheit und Pflege in Konkurrenz zu wirtschaftlichen Belangen geraten, sind Interessenskonflikte vorprogrammiert - hiermit macht man keine Geschäfte.»

Gesetzlich sind eigentlich die Länder für die Infrastruktur in der Pflege verantwortlich. «Dieser Verpflichtung kommen sie nicht in ausreichendem Maß nach», sagt Katharina Owczarek, Referentin für stationäre Altenhilfe bei der Diakonie Deutschland. Das Geld für Neuinvestitionen fehlt. «Die wirtschaftliche Situation der diakonischen Pflegeeinrichtungen ist insgesamt sehr angespannt», sagt Owczarek. «Zentrale Herausforderung für unsere Träger ist daher nicht der Neubau von stationären Pflegeeinrichtungen, sondern der Erhalt der Bestandseinrichtungen und ihrer Plätze.» 

Die Bedeutung der privaten Anbieter habe bereits in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen, sagt die Ökonomin Dörte Heger, in ihrer früheren Position am RWI Essen Hauptautorin des oben zitierten Pflegeberichts und heute Professorin an der Hochschule Bochum. Heger erwartet lediglich eine langsame Fortsetzung des Trends hin zu mehr privaten Heimen. 

Die finanziell bedrängten Länder werden nach Einschätzung der Gesundheitsökonomin auch in Zukunft zu wenig Geld zur Verfügung stellen: «Meiner Meinung nach wird die je nach Bundesland sowieso sehr unterschiedliche Investitionsförderung zu knapp ausfallen, um den Pflegebedarf zu decken. Es bleibt damit freigemeinnütziges und privates Kapital.» So sieht es derzeit danach aus, dass am Ende die alten Menschen und deren Familien selbst mitzahlen müssen: Für daraus resultierende höhere Investitionskosten hätten zumindest nach aktueller Regelung die Pflegebedürftigen und gegebenenfalls deren Angehörige aufzukommen, sagt Heger.