Schlüssiges Verhalten als Grundlage für Maklervertrag

Die klagende Immobilienmaklerin verlangte von der beklagten Objektgesellschaft die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung eines Immobilienpakets bestehend aus mehreren Mehrfamilienhäusern. Die beklagte Firma war Teil eines Konzerns mit mehreren Objektgesellschaften.

Der Geschäftsführer des beklagten Unternehmens (Maklerkunde), der auch andere Gesellschaften des Konzerns vertrat, führte die gesamte Korrespondenz mit der Klägerin und nahm Maklerleistungen – wie die Entgegennahme von Exposés – in Anspruch. Ein Letter of Intent (LOI) wurde allerdings auf dem Briefkopf einer anderen Gesellschaft des Konzerns abgegeben. Wegen der Stellung als Mehrfachgeschäftsführer konnten seine Handlungen nicht zweifelsfrei zugeordnet werden. 

Der notarielle Kaufvertrag über das Immobilienkonvolut wurde schließlich von dem beklagten Unternehmen geschlossen. Die Klägerin stellte der Beklagten die Provision in Rechnung, die von deren Geschäftsführer weder beanstandet noch bestritten wurde. Vielmehr sicherte dieser mehrfach eine Zahlung zu, die jedoch ausblieb.

Die Vorinstanz verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Maklerprovision. Die dagegen gerichtete Berufung hatte vor dem Oberlandesgericht Brandenburg keinen Erfolg.

(OLG Brandenburg, Urteil v. 3.4.2024, 4 U 105/23)

Provisionspflicht: Angebot durch schlüssiges Verhalten angenommen

Das OLG Brandenburg bestätigte, dass zwischen der Klägerin und dem beklagten Unternehmen ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB zustande gekommen war. Das provisionspflichtige Angebot wurde schon durch die Übersendung des Exposés mit einem klaren Hinweis auf die Provisionspflicht an den Geschäftsführer der Beklagten unterbreitet. Dieses Angebot wurde durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem der Geschäftsführer danach weitere Maklerleistungen in Anspruch nahm.

Da der Geschäftsführer mehrere Gesellschaften des Konzerns vertrat, musste die Frage des richtigen Vertragspartners und somit des richtigen Beklagten durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 geklärt werden.

Der Geschäftsführer des beklagten Unternehmens konnte das Angebot der Klägerin nur so verstehen, dass es an alle von ihm vertretenen Gesellschaften gerichtet war. Es war der Maklerin auch offenkundig, dass der endgültige Vertragspartner erst im weiteren Verlauf bestimmt werden würde. Im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entschied das OLG Brandenburg, dass der Vertragspartner eines Maklervertrags auch nachträglich durch das Verhalten des Vertreters bestimmt werden kann.

Als entscheidendes Verhalten des Geschäftsführers der Beklagten zur Bestimmung der Beklagten als Vertragspartner wertete das OLG die Nichtbeanstandung der Provisionsrechnung sowie die erfolgten Zahlungszusagen. Das Gericht stellte klar, dass es im Maklergeschäft oftmals üblich ist, dass Maklerkunde und Erwerber des Hauptvertrags nicht identisch sind. Die Bestimmung der Beklagten als Käufer im notariellen Kaufvertrag ließ daher keinen sicheren Rückschluss auf die Frage des Maklervertragspartners zu.

Tipp für Makler: Provisionspflicht explizit kommunizieren

Die Entscheidung schützt Makler in Fällen, in denen sie mit Vertretern von Unternehmensgruppen oder Konzernen verhandeln. Es wird klargestellt, dass:

• der Vertragspartner auch nachträglich durch das Verhalten eines Vertreters bestimmt werden kann;
• der Makler sich auf das Verhalten des Vertreters verlassen darf, insbesondere wenn keine Beanstandungen gegen Rechnungen oder Provisions­ansprüche erhoben werden.

Die nachträgliche Bestimmung des Vertragspartners bietet eine praktikable Lösung für Situationen, in denen der finale Käufer bei Abschluss des Maklervertrags noch nicht feststeht. Für den Makler ist es wichtig zu dokumentieren, dass die Provisionspflicht ausdrücklich kommuniziert wurde. Schriftliche Hinweise in Exposés oder E-Mails sind essenziell.

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