Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine arglistige Täuschung des Verkäufers. Die Erklärung, dass dem Verkäufer keine unsichtbaren Mängel bekannt sind, ändert nichts daran, dass der Käufer die unterbliebene Aufklärung offenbarungspflichtiger Umstände (hier: baurechtswidriger Zustand) beweisen muss.
In einem Grundstückskaufvertrag ist es üblich, einen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren mit der Folge, dass der Verkäufer für Mängel gemäß § 444 BGB nur einzustehen hat, wenn er diese arglistig verschwiegen hat. Im Falle einer solchen arglistigen Täuschung besteht für den Käufer die Möglichkeit, den geschlossenen Kaufvertrag anzufechten. Der Käufer trägt aber grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung.
Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei negativen Tatsachen
Beruht die arglistige Täuschung auf dem Verschweigen eines Mangels, dann ist es für den Käufer zugegebenermaßen schwierig, die unterbliebene Offenbarung darzulegen und zu beweisen. Da es sich hierbei um eine negative Tatsache handelt, kommen ihm Beweiserleichterungen insoweit zugute, als der Verkäufer im Rahmen der sekundären Darlegungslast zunächst verpflichtet ist, substantiiert darzulegen, wann, durch wen und in welcher Weise die Aufklärung erfolgt sein soll. Der Käufer ist dann gehalten, diese Behauptung des Verkäufers zu widerlegen. Gelingt ihm dies nicht, bleibt er beweisfällig.
Diese Beweislastregel ist vom OLG Koblenz in einem Fall falsch angewandt worden, in welchem ein Grundstückskaufvertrag die Erklärung des Verkäufers enthielt, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt. Aufgrund dieser Erklärung meinte das Gericht, dass es zu einer Beweislastumkehr käme mit der Folge, dass der Verkäufer die Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände zu beweisen hätte.
War über baurechtswidrigen Zustand aufgeklärt worden?
Hier war ein Grundstück mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage verkauft worden, die mit dem Wochenendhaus verbunden war und als Wohnraum genutzt wurde, obwohl die erforderliche Baugenehmigung nicht vorlag.
Das war den Verkäufern bekannt. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde dem Käufer mitgeteilt hatte, dass aufgrund des baurechtswidrigen Zustands ein teilweiser Rückbau stattfinden müsse, erklärte er Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung. Die Verkäufer behaupteten, über den baurechtswidrige Zustand des Gebäudes aufgeklärt zu haben.
BGH kassiert OLG-Entscheidung zur Beweislastverteilung
Die Entscheidung wurde in dritter Instanz vom BGH korrigiert. Der BGH stellte klar, dass der im Kaufvertrag enthaltenen Erklärung des Verkäufers kein Beweiswert in Bezug auf die von ihm behauptete Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände zukommt.
Hat die Aufklärung nämlich stattgefunden, dann ist anzunehmen, dass der Verkäufer gar nicht von einem unsichtbaren Mangel ausgegangen ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Aufklärung dazu gedient haben sollte, einen zuvor durch aktives Tun des Verkäufers hervorgerufenen Irrtum zu beseitigen.
Der BGH hat die Sache daher zur erneuten Entscheidung an das OLG zurückverwiesen, das gegebenenfalls die in erster Instanz durchgeführte Beweiserhebung wiederholen muss, sollte es nicht von der Richtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung überzeugt sein.
(BGH, Urteil vom 06.03.2020, V ZR 2/19)
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Hintergrund:
Der Verkäufer einer Immobilie ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich verpflichtet ist, sämtliche Umstände, die für den Kaufentschluss des Vertragspartners bedeutsam sind, vollständig und wahrheitsgemäß zu offenbaren (BGH, Urteil v. 14.6.1996, V ZR 105/95).