Rücktritt vom Hauskauf wegen falscher Beschaffenheitsvereinbarung und weiterer Mängel Bild: Corbis

Das Baujahr eines Hauses stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag dar. Daher kann der Käufer eines Hauses wegen eines Sachmangels vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher bezugsfertig fertiggestellt wurde, als im notariellen Kaufvertrag angegeben, so entschied das OLG Hamm.

Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2013 ein Hausgrundstück in Porta Westfalica zum Preis von 600.000 EUR. Im notariellen Kaufvertrag hieß es, dass es sich dabei um ein Gebäude aus dem Jahr 1997 handle. Tatsächlich wurde das Haus jedoch 1995 bereits fertiggestellt und bezogen. Auch aufgrund dessen verlangten die Eheleute - die auch im Übrigen von der Kaufsache enttäuscht waren die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Baujahr des Hauses = Beschaffenheitsvereinbarung

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts war das Grundstück mit einem Sachmangel behaftet, da es nicht erst, wie im notariellen Kaufvertrag angegeben, 1997 errichtet wurde, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995.

Die Angabe des Baujahres stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB dar, so der 22. Zivilsenat.

  • Die Käufer durften sich daher darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach.
  • Zudem stelle die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar,
  • da dies in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß habe.

Darüber hinaus müsse sich die Beklagte die arglistige Täuschung des geschäftserfahrenen Vaters zurechnen lassen, da dieser das tatsächliche Baujahr gekannt habe und an den Kaufvertragsverhandlungen beteiligt gewesen sei.

Gericht berücksichtigte weitere Umstände und Mängel

Schließlich hatte das Gericht auch berücksichtigt, dass das falsche Baujahr nicht der einzige Mangel des Kaufobjekts war.

  • Schon zu Beginn der Auseinandersetzung einigten sich die Parteien auf eine Reduzierung des ursprünglichen Kaufpreises von 650.000 € auf 600.000 €,
  • da das Haus entgegen des notariellen Kaufvertrages nicht in allen Räumen über eine Fußbodenheizung verfügte.

„Auch wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiere und nicht zum Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nehme, sei ihm nicht zuzumuten, bei Kenntniserlangung von weiteren Mängeln – mögen diese für sich genommen auch am Rand der Erheblichkeitsschwelle liegen - am Kaufvertrag festzuhalten („das Maß ist voll“)“, so das Gericht.

(OLG, Urteil v. 2.03.2017, 22 U 82/16).

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Hintergrund:

Der Verkäufer einer Immobilie ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich verpflichtet ist, sämtliche Umstände, die für den Kaufentschluss des Vertragspartners bedeutsam sind, vollständig und wahrheitsgemäß zu offenbaren (BGH, Urteil v. 14.6.1996, V ZR 105/95).

Schlagworte zum Thema:  Grundstück, Immobilienkauf, Rücktritt

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