Aufklärungspflicht des Verkäufers bei regelmäßigen und breitflächigen Wassereinbrüchen im Keller

Mit notariellem Kaufvertrag, welcher einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vorsah, erwarb der Kläger im Februar 2012 das Wohnhaus der Beklagten zu einem Preis von 390.000 EUR. Der genaue Zeitpunkt der Ersterbauung ist nicht bekannt, allerdings wurde der Keller im Jahr 1938 errichtet. Bei der vor dem Verkauf erfolgten Besichtigung des Kellers wies der Kläger darauf hin, dass er diesen zu Lagerungszwecken nutzen wolle. Nach der Inbesitznahme der Immobilie stellte der Kläger massive Feuchtigkeitsschäden fest. Zudem drang Wasser in die Kellerräume ein, so dass der Wandputz großflächig abplatzte.

Arglistige Täuschung des Verkäufers – Rücktritt berechtigt

Der Kläger verweigerte daraufhin weitere Zahlungen auf den Kaufpreis und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Eine Eintragung des Klägers in das Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt. Der Kläger erhob sodann Vollstreckungsgegenklage, um eine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern. Das OLG Hamm bestätigte im Ergebnis das Urteil des LG Dortmunds. Nach Ansicht des Senats war der Kläger zum Rücktritt berechtigt, da der Zustand des Kellers, in welchen konstruktionsbedingt bei Starkregen regelmäßig und großflächig Wasser eindringt, mit einem Sachmangel behaftet sei.

Verkäufer muss Fragen des Käufers richtig und vollständig beantworten

Auch wenn der Keller bereits 1938 erbaut wurde, muss nicht zwangsläufig mit dem Eintritt von Wasser gerechnet werden. Zumindest sei bei derartigen Kellern eine Nutzung als Lagerraum üblich und es entspreche dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers, nicht bei jedem stärkeren Regen den Keller „trocken legen“ zu müssen. Trotz des Gewährleistungsausschlusses sei eine Haftung der Beklagten gegeben, da sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Der Verkäufer sei verpflichtet, auf Fragen des Käufers richtig und vollständig zu antworten. Vorliegend habe die Beklagte die Frage des Klägers nach der Trockenheit des Kellers bedingt vorsätzlich falsch beantwortet. Das breitflächige Eindringen von Wasser stelle zudem eine Tatsache dar, die der Verkäufer sogar ungefragt, erst Recht jedoch auf Nachfrage des Kaufinteressenten, zu offenbaren habe.

Das Urteil des BGH ist noch nicht rechtskräftig (Az. beim BGH: V ZR 186/16).

(OLG Hamm, Urteil v. 18.07.2016, 22 U 161/15)