Zwischenvermietung - Anwendungsbereich und Rechtsfolgen / 3.3 § 566c BGB

Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Beim Vermieterwechsel schützt die Vorschrift den Dritten. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Mieter und dem Dritten. Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der Miete, der Mieterlass und der Aufrechnungsvertrag (Vereinbarung, dass wechselseitige Ansprüche von Mieter und Drittem durch Aufrechnung erloschen sein sollen). Für die Abänderung des Mietvertrags (Beispiel: Senkung der Miete) gilt § 566c BGB nicht; hier muss der Vermieter den Mietvertrag in der geänderten Form übernehmen.

Ist ein Rechtsgeschäft i. S. d. § 566c BGB vor der Beendigung des Hauptmietvertrags vorgenommen worden, so ist es gegenüber dem Vermieter wirksam

(1) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Dritte von der Beendigung des Mietverhältnisses positive Kenntnis erlangt hat;

(2) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Dritte die Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietvertrags erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;

(3) bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Dritte von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses keine Kenntnis erlangt.

Wurde das Rechtsgeschäft nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorgenommen, so ist es unwirksam, wenn der Dritte bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von der Beendigung des Hauptmietvertrags positive Kenntnis hatte. Hatte der Dritte dagegen keine Kenntnis, so richtet sich die Wirksamkeit auch hier nach den oben (1) bis (3) dargelegten Grundsätzen. Es kommt demnach maßgeblich darauf an, wann der Dritte Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses erlangt.

Nach der Rechtsprechung ist § 566c BGB in zwei Fällen unanwendbar. Zum einen ist anerkannt, dass eine vereinbarungsgemäß geleistete Vorauszahlung auch gegenüber dem Erwerber wirkt, wenn die geleisteten Beträge zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt waren und bestimmungsgemäß verwendet worden sind.^[1] Eine weitere Ausnahme gilt, wenn

(1) die Verpflichtung zur Vorauszahlung bereits im Mietvertrag vereinbart ist^[2] und

(2) die vorausbezahlte Miete nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten bemessen ist.^[3] Diese Ausnahmen sind auch bei § 565 BGB zu beachten.

[1] BGH, NJW 1967 S. 555.

[2] Bei Mietverträgen von längerer Laufzeit als 1 Jahr ist die Schriftform zu beachten; § 550 BGB.

[3] Einmalmiete; BGH, Urteil v. 5.11.1997, VIII ZR 55/97, NZM 1998 S. 105.